Workflows guidés
pour les situations courantes

De la réception du préavis locataire à la restitution du dépôt de garantie, toutes les étapes pour une sortie sans litige.

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   Réception du préavis

   Vérifier la forme (LRAR ou remise en main propre contre récépissé) et la date de prise d’effet (le lendemain de la 1ère présentation).

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   Programmer l’état des lieux de sortie

   Convoquer le locataire 8 à 15 jours avant la fin du bail. Préparer une copie de l’EDL d’entrée pour comparaison.

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   État des lieux de sortie + relevés

   Documenter chaque pièce avec photos. Relever les compteurs (eau, électricité, gaz). Faire signer le document par les deux parties.

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   Calcul du dépôt à restituer

   Décompter les éventuelles dégradations (hors usure normale) et les régularisations de charges. Joindre les justificatifs.

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   Restitution du dépôt

   1 mois si EDL conforme, 2 mois sinon. Au-delà : intérêts au taux légal majoré de 10% par mois de retard entamé.

Régime réel ou micro-foncier ? Quelles charges sont déductibles ? Comment optimiser sans risquer un redressement.

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   Choisir le régime adapté

   Micro-foncier : abattement forfaitaire 30%, simple. Régime réel : déduction des charges réelles, plus avantageux si charges > 30% des loyers.

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   Recenser les revenus bruts

   Loyers encaissés + charges récupérées + indemnités d’occupation. Hors dépôt de garantie.

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   Lister les charges déductibles

   Travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables.

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   Calcul du déficit foncier

   Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700€/an. Au-delà, reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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   Remplir et joindre la 2044

   À déposer avec la déclaration de revenus principale (avril-juin selon zone). Conserver les justificatifs 3 ans.

Procédure graduée, conforme à la loi : du rappel amical à la mise en demeure, puis à la commission de conciliation. Rester respectueux et procédurier.

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   Rappel amical (J+5)

   SMS ou email : « Bonjour, je n’ai pas reçu votre loyer du mois en cours. Pouvez-vous régulariser sous 3 jours ? Cordialement. » Conserver une trace.

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   Lettre de relance (J+15)

   Courrier simple ou email avec accusé de réception. Rappel du montant, délai de régularisation 8 jours, mention des frais éventuels.

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   Mise en demeure (J+30)

   Lettre recommandée avec AR. Délai final 8 jours. Mention obligatoire « Mise en demeure de payer » + montant détaillé + références du bail.

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   Commandement de payer (J+45)

   Si LRAR sans effet, faire délivrer par huissier. Coût ~150€. Le locataire dispose de 2 mois pour régler avant procédure d’expulsion.

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   Saisine commission de conciliation ou tribunal

   Avant tribunal : tentative obligatoire de conciliation (commission départementale, gratuite). Tribunal judiciaire pour résiliation du bail si nécessaire.

De la sélection du dossier à la remise des clés : check-list complète pour un démarrage sécurisé et conforme.

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   Vérification du dossier

   Pièce d’identité, 3 derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition, contrat de travail. Garant si revenus < 3× le loyer charges comprises.

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   Préparation des diagnostics

   DPE, ERP (état des risques), constat amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), électricité/gaz si installation > 15 ans, mesurage Carrez si copro.

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   Rédaction du bail

   Modèle conforme (loi ALUR pour location nue, loi du 6 juillet 1989 pour meublé). Annexes obligatoires : diagnostics, notice d’information, règlement copro.

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   Encaissement du dépôt + 1er loyer

   Dépôt : 1 mois nu / 2 mois meublé. Aucune charge initiale autre que le loyer du mois. Quittance obligatoire sur demande, gratuite.

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   État des lieux d’entrée + remise des clés

   Document contradictoire signé. Photos pièce par pièce + relevés de compteurs. Conserver une copie pour comparaison à la sortie.