Mietrückstand: was tun? Verfahren, Rechtsmittel und Vorbeugung
Aktualisiert am 6. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit
Der Mietausfall ist die größte Sorge des privaten Vermieters. Schnell und methodisch zu handeln macht den Unterschied: Je länger man wartet, desto größer wird die Schuld und desto länger dauert das Verfahren. Hier sind die Schritte von der gütlichen Mahnung bis zum Rechtsweg sowie die Garantien, die dem Risiko vorbeugen.
Schon beim ersten Verzug reagieren
Sobald eine Miete zum Fälligkeitstermin nicht gezahlt ist, kontaktieren Sie den Mieter unverzüglich: Ein bloßes Versehen oder eine vorübergehende Schwierigkeit lässt sich oft gütlich klären. Eine datierte schriftliche Erinnerung (E-Mail, SMS) eröffnet die Beweiskette.
Hält der Verzug an, senden Sie eine förmliche Mahnung und anschließend eine mise en demeure (Inverzugsetzung) per Einschreiben mit Rückschein, die den geschuldeten Betrag und eine Zahlungsfrist nennt. Bewahren Sie jeden Schriftwechsel auf: Er dient im Verfahren als Beweis.
Das commandement de payer
Bleibt eine Regulierung aus, lässt der Vermieter durch einen commissaire de justice (Gerichtsvollzieher, ehemals huissier) ein commandement de payer (Zahlungsaufforderung) zustellen, das sich auf die clause résolutoire (auflösende Klausel) des Mietvertrags stützt. Der Mieter hat dann sechs Wochen Zeit, um zu zahlen.
Verstreicht diese Frist ohne Zahlung, kann die clause résolutoire festgestellt werden: Der Vermieter ruft den zuständigen Schutzrichter (juge des contentieux de la protection) an, um die Auflösung des Mietvertrags und die Räumung aussprechen zu lassen.
Die Klage und die trêve hivernale
Die Klage (assignation) wird vor dem Zivilgericht (tribunal judiciaire) erhoben. Der Richter kann einem gutgläubigen Mieter gestaffelte Zahlungsfristen einräumen; werden diese nicht eingehalten, nimmt die Auflösung ihren Lauf.
Die einmal angeordnete Räumung darf während der trêve hivernale (winterlicher Räumungsschutz, in der Regel vom 1. November bis 31. März) nicht vollstreckt werden. Umso wichtiger ist es, das Verfahren so früh wie möglich einzuleiten.
Vorbeugen statt erleiden: Bürge, GLI, VISALE
Die beste Verteidigung bleibt die Vorbeugung. Eine solide Bewerbungsakte beim Einzug senkt das Risiko erheblich:
- ein Bürge (caution solidaire, selbstschuldnerische Bürgschaft), dessen Zahlungsfähigkeit geprüft ist;
- eine Mietausfallversicherung (garantie loyers impayés, GLI), die den Vermieter bei Zahlungsausfall entschädigt;
- die kostenlose Garantie VISALE von Action Logement, die Mietausfälle für viele berechtigte Mieter abdeckt;
- eine sorgfältige Zahlungsüberwachung, um einen Verzug schon am ersten Tag zu erkennen.
Häufige Fragen
- Darf ich einen Mieter bei Mietrückstand selbst räumen?
- Nein. Eine Räumung ohne Gerichtsentscheid ist streng verboten und strafbar. Nur ein Richter kann sie anordnen, und sie wird von einem commissaire de justice (Gerichtsvollzieher) vollstreckt.
- Nach welcher Zeit sollte ich bei einem Ausfall handeln?
- Schon beim ersten Verzug für die gütliche Mahnung. Bewegt sich nach einigen Wochen nichts, setzen Sie die mise en demeure und dann das commandement de payer in Gang: Je früher Sie handeln, desto beherrschbarer bleibt die Schuld.
- Ist die Garantie VISALE kostenpflichtig?
- Nein, VISALE ist ein kostenloses Angebot von Action Logement, das für den berechtigten Mieter bürgt und dem Vermieter ausgefallene Mieten im vorgesehenen Rahmen erstattet.