Impago del alquiler: qué hacer, procedimiento, recursos y prevención
Actualizado el 6 de julio de 2026 · 8 min de lectura
El impago del alquiler es el primer temor del propietario particular. Actuar rápido y con método lo cambia todo: cuanto más se espera, más crece la deuda y más se alarga el procedimiento. Estas son las etapas, del aviso amistoso al recurso judicial, y las garantías que previenen el riesgo de antemano.
Reaccionar ante el primer retraso
En cuanto una renta no se paga a su vencimiento, contacta con el inquilino sin esperar: un simple olvido o una dificultad pasajera suele resolverse de forma amistosa. Un recordatorio escrito y fechado (correo, SMS) abre la cadena de pruebas.
Si el retraso persiste, envía un aviso formal y luego una mise en demeure (requerimiento formal) por carta certificada con acuse de recibo, indicando el importe adeudado y un plazo de pago. Conserva cada intercambio: servirá en caso de procedimiento.
El commandement de payer
A falta de regularización, el propietario hace entregar por un commissaire de justice (agente judicial, antiguo huissier) un commandement de payer (requerimiento de pago) que invoca la clause résolutoire (cláusula resolutoria) del contrato. El inquilino dispone entonces de seis semanas para pagar.
Transcurrido ese plazo sin pago, puede constatarse la clause résolutoire: el propietario acude al juez de la protección de litigios para que declare la resolución del contrato y el desalojo.
La demanda judicial y la trêve hivernale
La demanda se presenta ante el tribunal judicial. El juez puede conceder al inquilino de buena fe plazos de pago escalonados; si no se respetan, la resolución retoma su curso.
El desalojo, una vez ordenado, no puede ejecutarse durante la trêve hivernale (tregua invernal, por lo general del 1 de noviembre al 31 de marzo). De ahí la importancia de iniciar el procedimiento cuanto antes.
Prevenir en lugar de sufrir: garante, GLI, VISALE
La mejor defensa sigue siendo la prevención. Un expediente sólido a la entrada reduce en gran medida el riesgo:
- un garante (caution solidaire, aval solidario) cuya solvencia se ha verificado;
- un seguro de impago de alquiler (GLI, garantie loyers impayés) que indemniza al propietario en caso de impago;
- la garantía VISALE de Action Logement, gratuita, que cubre los impagos de numerosos inquilinos elegibles;
- un seguimiento riguroso de los pagos para detectar un retraso desde el primer día.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo desalojar yo mismo a un inquilino por impago del alquiler?
- No. El desalojo sin resolución judicial está estrictamente prohibido y penado por ley. Solo un juez puede ordenarlo, y lo ejecuta un commissaire de justice.
- ¿Cuánto tiempo debo esperar para actuar ante un impago?
- Desde el primer retraso, con el aviso amistoso. Si nada cambia en unas semanas, inicia la mise en demeure y luego el commandement de payer: cuanto antes actúes, más manejable sigue siendo la deuda.
- ¿La garantía VISALE es de pago?
- No, VISALE es un dispositivo gratuito de Action Logement que actúa como aval del inquilino elegible y reembolsa al propietario los alquileres impagados, dentro de los límites previstos.