Affitto non pagato: cosa fare? Procedura, rimedi e prevenzione
Aggiornato il 6 luglio 2026 · 8 min di lettura
Il mancato pagamento del canone è il primo timore del locatore privato. Agire in fretta e con metodo cambia tutto: più si aspetta, più il debito cresce e più la procedura si allunga. Ecco le tappe, dalla sollecitazione amichevole al rimedio giudiziario, e le garanzie che prevengono il rischio a monte.
Reagire fin dal primo ritardo
Appena un canone non viene saldato alla scadenza, contatta l’inquilino senza attendere: una semplice dimenticanza o una difficoltà passeggera si risolve spesso in via amichevole. Un promemoria scritto (email, SMS) con data avvia la catena delle prove.
Se il ritardo persiste, invia una sollecitazione formale e poi una messa in mora tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento, ricordando la somma dovuta e un termine di pagamento. Conserva ogni scambio: servirà in caso di procedura.
Il commandement de payer
In assenza di regolarizzazione, il locatore fa notificare da un commissaire de justice (ex ufficiale giudiziario) un commandement de payer (ingiunzione di pagamento) che richiama la clause résolutoire (clausola risolutiva) del contratto. L’inquilino ha allora sei settimane per pagare.
Trascorso tale termine senza pagamento, la clause résolutoire può essere accertata: il locatore adisce il juge des contentieux de la protection per far pronunciare la risoluzione del contratto e lo sfratto.
L’assignation e la trêve hivernale
L’assignation (citazione in giudizio) è portata davanti al tribunal judiciaire. Il giudice può concedere all’inquilino in buona fede termini di pagamento dilazionati; se non vengono rispettati, la risoluzione riprende il suo corso.
Lo sfratto, una volta ordinato, non può essere eseguito durante la trêve hivernale (tregua invernale, di norma dal 1º novembre al 31 marzo). Da qui l’importanza di avviare la procedura il prima possibile.
Prevenire invece di subire: garante, GLI, VISALE
La miglior difesa resta la prevenzione. Un fascicolo solido all’ingresso riduce fortemente il rischio:
- un garante (caution solidaire) la cui solvibilità sia verificata;
- una garanzia contro i mancati pagamenti (GLI), assicurazione che indennizza il locatore in caso di insolvenza;
- la garanzia VISALE di Action Logement, gratuita, che copre i mancati pagamenti per molti inquilini idonei;
- un monitoraggio rigoroso dei pagamenti per individuare un ritardo fin dal primo giorno.
Domande frequenti
- Posso sfrattare da solo un inquilino in caso di affitto non pagato?
- No. Lo sfratto senza decisione giudiziaria è severamente vietato e sanzionato penalmente. Solo un giudice può ordinarlo, e viene eseguito da un commissaire de justice.
- Dopo quanto tempo bisogna agire di fronte a un mancato pagamento?
- Fin dal primo ritardo per la sollecitazione amichevole. Se nulla si muove nel giro di qualche settimana, avvia la messa in mora e poi il commandement de payer: prima agisci, più il debito resta gestibile.
- La garanzia VISALE è a pagamento?
- No, VISALE è un dispositivo gratuito di Action Logement che si costituisce garante per l’inquilino idoneo e rimborsa al locatore i canoni non pagati, entro i limiti previsti.