Huurachterstand: wat te doen? Procedure, verhaal en preventie
Bijgewerkt op 6 juli 2026 · 8 min leestijd
Huurachterstand is de grootste vrees van de particuliere verhuurder. Snel en methodisch handelen maakt het verschil: hoe langer u wacht, hoe groter de schuld en hoe langer de procedure. Dit zijn de stappen, van de minnelijke aanmaning tot het gerechtelijke verhaal, en de waarborgen die het risico vooraf beperken.
Reageer bij de eerste achterstand
Zodra een huur niet op de vervaldag is betaald, neemt u meteen contact op met de huurder: een simpele vergetelheid of een tijdelijke moeilijkheid lost u vaak minnelijk op. Een gedateerde schriftelijke herinnering (e-mail, sms) opent de bewijsketen.
Blijft de achterstand aanhouden, stuur dan een formele herinnering en vervolgens een ingebrekestelling per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging, met vermelding van het verschuldigde bedrag en een betaaltermijn. Bewaar elke uitwisseling: die dient bij een procedure.
Het commandement de payer (bevel tot betalen)
Blijft regularisatie uit, dan laat de verhuurder door een commissaire de justice (gerechtsdeurwaarder, ex-huissier) een commandement de payer betekenen dat de clause résolutoire (ontbindende clausule) van de huurovereenkomst inroept. De huurder heeft dan zes weken om te betalen.
Verstrijkt die termijn zonder betaling, dan kan de clause résolutoire worden vastgesteld: de verhuurder wendt zich tot de juge des contentieux de la protection om de ontbinding van de overeenkomst en de uithuiszetting te laten uitspreken.
De dagvaarding en de trêve hivernale
De dagvaarding wordt voor de tribunal judiciaire gebracht. De rechter kan een huurder te goeder trouw gespreide betaaltermijnen toekennen; worden die niet nageleefd, dan hervat de ontbinding haar loop.
Een uithuiszetting kan, eenmaal bevolen, niet worden uitgevoerd tijdens de trêve hivernale (winterstop, doorgaans van 1 november tot 31 maart). Vandaar het belang om de procedure zo vroeg mogelijk te starten.
Voorkomen in plaats van ondergaan: borg, GLI, VISALE
De beste verdediging blijft preventie. Een solide dossier bij intrede beperkt het risico sterk:
- een borg (caution solidaire, hoofdelijke borgstelling) met geverifieerde solvabiliteit;
- een huurwaarborgverzekering (GLI, garantie loyers impayés) die de verhuurder bij wanbetaling vergoedt;
- de VISALE-waarborg van Action Logement, gratis, die de wanbetaling dekt voor talrijke in aanmerking komende huurders;
- een strikte opvolging van de betalingen om een achterstand vanaf de eerste dag te detecteren.
Veelgestelde vragen
- Mag ik een huurder bij huurachterstand zelf uitzetten?
- Nee. Uithuiszetting zonder rechterlijke beslissing is strikt verboden en strafbaar. Alleen een rechter kan ze bevelen, en ze wordt uitgevoerd door een commissaire de justice.
- Na hoelang moet ik reageren bij een achterstand?
- Vanaf de eerste achterstand voor de minnelijke herinnering. Beweegt er na enkele weken niets, start dan de ingebrekestelling en vervolgens het commandement de payer: hoe vroeger u handelt, hoe beheersbaarder de schuld blijft.
- Is de VISALE-waarborg betalend?
- Nee, VISALE is een gratis regeling van Action Logement die zich borg stelt voor de in aanmerking komende huurder en de onbetaalde huur aan de verhuurder terugbetaalt, binnen de voorziene grenzen.