Czy mogę sam eksmitować najemcę za zaległy czynsz?

Nie. Eksmisja bez orzeczenia sądu jest surowo zabroniona i zagrożona karą. Tylko sędzia może ją orzec, a wykonuje ją commissaire de justice.

Po jakim czasie działać wobec zaległości?

Już przy pierwszej zwłoce — dla polubownego ponaglenia. Jeśli po kilku tygodniach nic się nie zmienia, uruchom mise en demeure, a potem commandement de payer: im wcześniej działasz, tym łatwiej opanować dług.

Czy gwarancja VISALE jest płatna?

Nie, VISALE to bezpłatny mechanizm Action Logement, który poręcza za uprawnionego najemcę i zwraca wynajmującemu zaległe czynsze w przewidzianych granicach.

Zaległy czynsz: co robić? Procedura, środki i zapobieganie

Zaktualizowano 6 lipca 2026 · 8 min czytania

Zaległy czynsz to pierwsza obawa prywatnego wynajmującego. Szybkie i metodyczne działanie zmienia wszystko: im dłużej się czeka, tym większy dług i tym dłuższa procedura. Oto kolejne kroki, od polubownego ponaglenia po drogę sądową, oraz zabezpieczenia, które z góry ograniczają ryzyko.

Reaguj już przy pierwszej zwłoce

Gdy tylko czynsz nie wpłynie w terminie, skontaktuj się z najemcą bez zwłoki: zwykłe przeoczenie lub przejściowa trudność często rozwiązuje się polubownie. Datowane pisemne przypomnienie (e-mail, SMS) otwiera łańcuch dowodów.

Jeśli zwłoka się utrzymuje, wyślij formalne ponaglenie, a następnie wezwanie (mise en demeure) listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przypominając należną kwotę i termin zapłaty. Zachowaj każdą korespondencję: przyda się w razie postępowania.

Commandement de payer (wezwanie do zapłaty)

W braku uregulowania wynajmujący zleca komornikowi — commissaire de justice (dawniej huissier) — doręczenie commandement de payer wskazującego clause résolutoire (klauzulę rozwiązującą) umowy. Najemca ma wówczas sześć tygodni na zapłatę.

Po upływie tego terminu bez zapłaty można stwierdzić skutek clause résolutoire: wynajmujący kieruje sprawę do juge des contentieux de la protection (sędziego ds. ochrony) o orzeczenie rozwiązania umowy i eksmisji.

Pozew i trêve hivernale (okres ochronny)

Pozew wnosi się do tribunal judiciaire (sądu powszechnego). Sędzia może przyznać najemcy działającemu w dobrej wierze rozłożone na raty terminy zapłaty; jeśli nie są dotrzymane, rozwiązanie umowy nabiera biegu.

Eksmisja, gdy już orzeczona, nie może być wykonana w okresie trêve hivernale — zimowej przerwy ochronnej (zwykle od 1 listopada do 31 marca). Stąd znaczenie jak najwcześniejszego wszczęcia procedury.

Lepiej zapobiegać: poręczyciel, GLI, VISALE

Najlepszą obroną pozostaje zapobieganie. Solidny dossier przy wejściu mocno ogranicza ryzyko:

poręczyciel (caution solidaire — poręczenie solidarne), którego wypłacalność jest zweryfikowana;
ubezpieczenie zaległych czynszów (GLI — garantie loyers impayés), które rekompensuje wynajmującemu niezapłacone kwoty;
gwarancja VISALE od Action Logement, bezpłatna, pokrywająca zaległości dla wielu uprawnionych najemców;
rzetelne śledzenie płatności, aby wykryć zwłokę już pierwszego dnia.

Najczęstsze pytania

Czy mogę sam eksmitować najemcę za zaległy czynsz?: Nie. Eksmisja bez orzeczenia sądu jest surowo zabroniona i zagrożona karą. Tylko sędzia może ją orzec, a wykonuje ją commissaire de justice.
Po jakim czasie działać wobec zaległości?: Już przy pierwszej zwłoce — dla polubownego ponaglenia. Jeśli po kilku tygodniach nic się nie zmienia, uruchom mise en demeure, a potem commandement de payer: im wcześniej działasz, tym łatwiej opanować dług.
Czy gwarancja VISALE jest płatna?: Nie, VISALE to bezpłatny mechanizm Action Logement, który poręcza za uprawnionego najemcę i zwraca wynajmującemu zaległe czynsze w przewidzianych granicach.