DPE e arrendamento: decência energética e passoires thermiques
Atualizado em 24 de agosto de 2026 · 7 min de leitura
O diagnóstico de performance energética (DPE, diagnostic de performance énergétique) tornou-se central no arrendamento: sendo oponível, condiciona o direito de arrendar. Os imóveis mais energívoros — as passoires thermiques (imóveis energeticamente ruinosos) — são progressivamente proibidos de arrendamento, e as suas rendas são congeladas. Antecipar evita ficar com um imóvel impossível de arrendar.
Um DPE oponível
O DPE classifica o imóvel de A (muito eficiente) a G (muito energívoro). Desde a sua reforma, é oponível: o inquilino pode agir contra o senhorio em caso de desvio manifesto face à realidade. Deve constar do anúncio e ser anexado ao contrato.
O calendário de proibição
A loi Climat et Résilience (lei Clima e Resiliência) exclui progressivamente as passoires thermiques do arrendamento, a título da décence énergétique (decência energética). Em França continental, o calendário é o seguinte:
- desde 1er janvier 2025: os imóveis classificados G já não podem ser colocados em arrendamento (os G mais energívoros já o estavam desde 2023);
- a partir de 1er janvier 2028: será a vez dos imóveis classificados F;
- a partir de 1er janvier 2034: os imóveis classificados E serão, por sua vez, abrangidos.
O que a proibição implica na prática
Um imóvel que se torne não decente energeticamente já não pode ser objeto de um novo contrato de arrendamento. O inquilino já instalado pode permanecer, mas pode exigir do senhorio as obras necessárias para tornar o imóvel decente, e o contrato não poderá ser renovado no estado em que se encontra no seu termo.
Os prazos podem diferir nos territórios ultramarinos. A classificação de referência é a do DPE em vigor no momento da colocação em arrendamento.
O congelamento das rendas das passoires
As passoires thermiques (classes F e G) já não podem ser objeto de aumento de renda: nem revisão anual pelo IRL (índice de referência das rendas), nem subida na relocação. A renda mantém-se fixa enquanto o desempenho energético não for melhorado.
Renovar para continuar a arrendar
Isolamento, mudança de aquecimento, ventilação: melhorar o DPE permite sair do estatuto de passoire, descongelar a renda e garantir o direito de arrendar. Estas obras são, além disso, dedutíveis no regime real e podem gerar um défice predial.
Perguntas frequentes
- Ainda se pode arrendar uma passoire thermique?
- Desde 1er janvier 2025, um imóvel classificado G já não pode ser colocado em arrendamento. A classe F seguirá em 1er janvier 2028 e a classe E em 1er janvier 2034. Um imóvel não decente energeticamente não pode ser novamente arrendado nem ter o contrato renovado no estado em que se encontra.
- A renda de uma passoire pode ser aumentada?
- Não. Para os imóveis classificados F ou G, qualquer aumento de renda está bloqueado, incluindo a revisão anual pelo IRL, até à melhoria do desempenho energético.
- O DPE é obrigatório para arrendar?
- Sim. Deve constar do anúncio e ser anexado ao contrato. Sendo oponível, um DPE errado pode responsabilizar o senhorio.