Möblierte Vermietung und LMNP: Besteuerung, Regime und Abschreibung
Aktualisiert am 25. August 2026 · 7 Min. Lesezeit
Eine möblierte Wohnung zu vermieten unterliegt einer anderen Besteuerung als die unmöblierte Vermietung: Die Mieten werden als bénéfices industriels et commerciaux (BIC, gewerbliche Einkünfte) besteuert, meist unter dem Status des loueur meublé non professionnel (LMNP, nicht gewerblicher möblierter Vermieter). Dem Vermieter stehen zwei Regime offen, mit einem für die möblierte Vermietung typischen Hebel: der amortissement (Abschreibung).
Der LMNP-Status und die Einkünfte als BIC
Bei möblierter Vermietung sind die Mieten keine Einkünfte aus Grundvermögen, sondern bénéfices industriels et commerciaux (BIC, gewerbliche Einkünfte). Der private Vermieter fällt grundsätzlich unter den Status des loueur meublé non professionnel (LMNP).
Der Status des loueur meublé professionnel (LMP, gewerblicher möblierter Vermieter) gilt, wenn die jährlichen Einnahmen 23 000 € übersteigen und über den sonstigen Erwerbseinkünften des Haushalts liegen. Der LMNP bleibt der übliche Fall des privaten Vermieters.
Das micro-BIC-Regime
Das micro-BIC gilt unterhalb einer Einnahmenschwelle und eröffnet einen pauschalen Abschlag: 50 % bei einer klassischen langfristigen möblierten Vermietung. Es werden keine Kosten aufgeführt, der Abschlag soll sie abdecken.
Nicht klassifizierte Ferienunterkünfte (meublés de tourisme) unterliegen einem verschärften Regime (reduzierter Abschlag und niedrigere Schwelle). Prüfen Sie die Kategorie Ihrer Vermietung, bevor Sie Ihr Regime wählen.
Das régime réel und die amortissement
Im régime réel (tatsächliches Regime) zieht der Vermieter seine Kosten in realer Höhe ab und schreibt vor allem die Immobilie und das Mobiliar ab (amortissement): Jedes Jahr wird ein Bruchteil ihres Werts abgezogen. Diese für die möblierte Vermietung typische Abschreibung senkt den steuerpflichtigen Gewinn stark — oder hebt ihn ganz auf.
Dieses Regime setzt eine sorgfältige Buchhaltung voraus; es wird schnell vorteilhafter als das micro-BIC, sobald Kosten und Abschreibung den pauschalen Abschlag übersteigen.
Zu beachten ist jedoch: Seit der loi de finances 2025 (Finanzgesetz 2025) werden die während der Vermietung abgezogenen amortissements bei der Berechnung der plus-value (Wertzuwachs) beim Wiederverkauf der Wohnung wieder hinzugerechnet. Der Vorteil der Abschreibung wird also teilweise verschoben — Sie sparen jährlich Steuern, doch der beim Verkauf steuerpflichtige Wertzuwachs fällt höher aus. Ein Punkt, den Sie in Ihren Haltehorizont einbeziehen sollten.
Möbliert oder unmöbliert: welche Wahl?
Die möblierte Vermietung bietet eine oft mildere Besteuerung (amortissement) und flexiblere Mietverträge (1 Jahr oder 9 Monate für Studierende), verlangt aber eine mit einer Mindestliste an Möbeln ausgestattete Wohnung und bringt eine höhere Fluktuation mit sich. Die Wahl hängt von Ihrer Immobilie, Ihrem Zeithorizont und Ihrer Bereitschaft zur Verwaltung ab.
Häufige Fragen
- Ist die möblierte Vermietung steuerlich vorteilhafter?
- Oft ja während der Vermietungsdauer, dank der amortissement (Abschreibung) im régime réel, die den steuerpflichtigen Gewinn senkt. Seit 2025 wird diese Abschreibung jedoch beim Wiederverkauf in die plus-value (Wertzuwachs) wieder hinzugerechnet: Der Vorteil ist also teilweise verschoben. Abzuwägen je nach Haltehorizont.
- Welcher Abschlag gilt im micro-BIC für eine möblierte Vermietung?
- Bei klassischer langfristiger möblierter Vermietung beträgt der pauschale Abschlag 50 %. Nicht klassifizierte Ferienunterkünfte unterliegen einem reduzierten Abschlag und einer niedrigeren Schwelle.
- Braucht man einen besonderen Mietvertrag für eine möblierte Vermietung?
- Ja: Der möblierte Mietvertrag für den Hauptwohnsitz läuft grundsätzlich 1 Jahr (9 Monate für Studierende), und die Wohnung muss die per Dekret festgelegten Möbel und Ausstattungen enthalten.