Alquiler amueblado y LMNP: fiscalidad, regímenes y amortización
Actualizado el 6 de julio de 2026 · 7 min de lectura
Alquilar una vivienda amueblada tiene una fiscalidad distinta a la del alquiler sin amueblar: las rentas tributan como bénéfices industriels et commerciaux (BIC, beneficios industriales y comerciales), casi siempre bajo el estatuto de loueur meublé non professionnel (LMNP, arrendador amueblado no profesional). El propietario elige entre dos regímenes, con una palanca propia del amueblado: la amortización.
El estatuto LMNP y las rentas en BIC
En el alquiler amueblado, las rentas no son rentas inmobiliarias sino bénéfices industriels et commerciaux (BIC, beneficios industriales y comerciales). El propietario particular se acoge por norma general al estatuto de loueur meublé non professionnel (LMNP, arrendador amueblado no profesional).
El estatuto de loueur meublé professionnel (LMP, arrendador amueblado profesional) se aplica cuando los ingresos anuales superan 23 000 € y exceden las demás rentas de actividad del hogar. El LMNP sigue siendo el caso habitual del propietario particular.
El régimen micro-BIC
El micro-BIC se aplica por debajo de un umbral de ingresos y da derecho a una reducción a tanto alzado: el 50 % para un amueblado clásico de larga duración. No se desglosa ningún gasto, pues se supone que la reducción los cubre.
Los alojamientos turísticos amueblados sin clasificar se acogen a un régimen más estricto (reducción y umbral reducidos). Comprueba la categoría de tu alquiler antes de elegir el régimen.
El régimen real y la amortización
En el régimen real, el propietario deduce sus gastos por su importe real y, sobre todo, amortiza el inmueble y el mobiliario (amortissement, amortización): una fracción de su valor se deduce cada año. Esta amortización, propia del amueblado, reduce fuertemente —o anula— el beneficio imponible.
Este régimen exige una contabilidad rigurosa; enseguida resulta más ventajoso que el micro-BIC en cuanto gastos y amortización superan la reducción a tanto alzado.
Amueblado o sin amueblar: ¿qué elegir?
El amueblado ofrece una fiscalidad a menudo más suave (amortización) y contratos más flexibles (1 año, o 9 meses para un estudiante), pero obliga a equipar la vivienda con una lista mínima de muebles y conlleva más rotación. La elección depende de tu inmueble, de tu horizonte y de tu disposición a gestionar.
Preguntas frecuentes
- ¿Es más ventajoso fiscalmente el alquiler amueblado?
- A menudo sí, gracias a la amortización en el régimen real que reduce el beneficio imponible. Pero exige una contabilidad más pesada; el micro-BIC sigue siendo más sencillo para importes pequeños.
- ¿Qué reducción hay en micro-BIC para un amueblado?
- En un amueblado clásico de larga duración, la reducción a tanto alzado es del 50 %. Los alojamientos turísticos amueblados sin clasificar tienen una reducción y un umbral reducidos.
- ¿Hace falta un contrato específico para un amueblado?
- Sí: el contrato de amueblado de vivienda habitual dura por norma general 1 año (9 meses para un estudiante) y la vivienda debe incluir los muebles y equipamientos fijados por decreto.