Location saisonnière et meublé de tourisme : règles et fiscalité
Mis à jour le 24 août 2026 · 8 min de lecture
Louer un logement pour de courtes durées à une clientèle de passage — le meublé de tourisme — obéit à des règles propres, distinctes de la location classique : limite de durée pour une résidence principale, déclaration en mairie, parfois changement d'usage, et une fiscalité en BIC. La loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») a nettement durci l'ensemble. Les manquements exposent à des amendes.
La limite des 120 jours
Un logement qui constitue la résidence principale du loueur ne peut être loué en meublé de tourisme plus de 120 jours par an. Au-delà, ou pour une résidence secondaire louée toute l'année, des obligations renforcées s'appliquent.
Depuis la loi de 2024, les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par an sur leur territoire. Vérifiez donc la règle locale avant de fixer votre calendrier de réservation.
Déclaration et numéro d’enregistrement
De nombreuses communes imposent une déclaration préalable en mairie et la délivrance d'un numéro d'enregistrement à faire figurer sur les annonces. Ce numéro permet aux plateformes et aux communes de contrôler le respect des plafonds.
La loi de 2024 généralise progressivement cette obligation d'enregistrement à l'ensemble du territoire, via une téléprocédure nationale. À terme, tout meublé de tourisme devra donc disposer d'un numéro, et pas seulement dans les zones qui l'imposaient déjà.
Le changement d'usage
Dans les zones tendues, transformer un logement (résidence secondaire ou bien dédié) en meublé de tourisme peut nécessiter une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie, parfois assortie d'une compensation. Louer sans cette autorisation expose à de lourdes amendes.
La loi de 2024 renforce les leviers des maires : quotas d'autorisations, secteurs réservés à la résidence principale dans le plan local d'urbanisme, et abaissement possible du plafond de nuitées. Les pouvoirs de contrôle et de sanction des communes sont eux aussi élargis.
La fiscalité en BIC
Les revenus de meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire et le plafond de recettes dépendent désormais du classement du meublé :
- meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles ;
- meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles.
Ce qu’a changé la loi de 2024
La loi du 19 novembre 2024 a réduit les abattements du micro-BIC (ils étaient de 50 % pour le non classé et de 71 % pour le classé), rapprochant la fiscalité du meublé de tourisme de celle de la location nue. Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, devient d'autant plus intéressant à comparer.
La loi introduit aussi une exigence de performance énergétique : un diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais requis pour les meublés de tourisme, avec un niveau minimal qui se durcira progressivement d'ici 2034. Entre la fiscalité, l'enregistrement généralisé et le DPE, mieux vaut anticiper avant de se lancer.
Questions fréquentes
- Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en saisonnier ?
- 120 jours par an au maximum en principe — mais depuis la loi de 2024, une commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours. Au-delà de la limite applicable, le logement n’est plus considéré comme résidence principale et les règles changent.
- Faut-il déclarer une location saisonnière en mairie ?
- Dans de nombreuses communes, oui : une déclaration préalable et un numéro d'enregistrement sont exigés et doivent figurer sur les annonces. La loi de 2024 généralise progressivement cet enregistrement à tout le territoire ; en zone tendue, un changement d'usage peut aussi être requis.
- Comment sont imposés les revenus d’une location saisonnière ?
- En BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Au micro-BIC, l'abattement est de 30 % pour un meublé non classé (jusqu'à 15 000 € de recettes) et de 50 % pour un meublé classé (jusqu'à 77 700 €). Le régime réel, avec amortissement, est souvent plus avantageux.