Location meublée et LMNP : fiscalité, régimes et amortissement
Mis à jour le 6 juillet 2026 · 7 min de lecture
Louer un logement meublé relève d'une fiscalité différente de la location vide : les loyers sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le plus souvent sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Deux régimes s'offrent au bailleur, avec un levier propre au meublé : l'amortissement.
Le statut LMNP et les revenus en BIC
En location meublée, les loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur particulier relève en principe du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le LMNP reste le cas courant du bailleur particulier.
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC s'applique en dessous d'un seuil de recettes et ouvre un abattement forfaitaire : 50 % pour un meublé classique de longue durée. Aucune charge n'est détaillée, l'abattement est censé les couvrir.
Les meublés de tourisme non classés relèvent d'un régime durci (abattement et seuil réduits). Vérifiez la catégorie de votre location avant de choisir votre régime.
Le régime réel et l'amortissement
Au régime réel, le bailleur déduit ses charges pour leur montant réel et, surtout, amortit le bien et le mobilier : une fraction de leur valeur est déduite chaque année. Cet amortissement, propre au meublé, réduit fortement — voire annule — le bénéfice imposable.
Ce régime suppose une comptabilité rigoureuse ; il devient vite plus avantageux que le micro-BIC dès que charges et amortissement dépassent l'abattement forfaitaire.
Meublé ou vide : quel choix ?
Le meublé offre une fiscalité souvent plus douce (amortissement) et des baux plus souples (1 an, ou 9 mois pour un étudiant), mais impose un logement équipé d'une liste minimale de meubles et un turnover plus élevé. Le choix dépend de votre bien, de votre horizon et de votre appétence pour la gestion.
Questions fréquentes
- La location meublée est-elle plus avantageuse fiscalement ?
- Souvent oui, grâce à l'amortissement au régime réel qui réduit le bénéfice imposable. Mais cela suppose une comptabilité plus lourde ; le micro-BIC reste plus simple pour de petits montants.
- Quel abattement en micro-BIC pour un meublé ?
- En meublé classique de longue durée, l'abattement forfaitaire est de 50 %. Les meublés de tourisme non classés relèvent d'un abattement et d'un seuil réduits.
- Faut-il un bail spécifique pour un meublé ?
- Oui : le bail meublé de résidence principale dure en principe 1 an (9 mois pour un étudiant) et le logement doit comporter les meubles et équipements fixés par décret.