Diagnostics obligatoires pour louer : le dossier de diagnostic technique
Mis à jour le 16 juillet 2026 · 7 min de lecture
Avant de mettre un logement en location, le bailleur doit réunir plusieurs diagnostics techniques et les annexer au bail : c'est le dossier de diagnostic technique (DDT). Ces documents informent le locataire sur l'état du logement et sont opposables. En oublier un, ou fournir un diagnostic périmé, engage la responsabilité du bailleur.
Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DDT regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires à remettre au locataire. Il est annexé au bail lors de la signature et, pour certains éléments, dès l'annonce de location. Le locataire ne peut y renoncer : ces informations conditionnent son consentement éclairé.
La liste exacte dépend de la nature et de l'ancienneté du logement, de sa localisation et de son mode de chauffage. Tous les biens ne requièrent pas tous les diagnostics.
La liste des diagnostics à fournir
Selon le logement, le DDT peut comprendre :
- le DPE (performance énergétique), exigé dès l’annonce et opposable ;
- l'état des risques et pollutions (ERP), dans les zones concernées ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949 ;
- le diagnostic amiante, pour les immeubles dont le permis est antérieur à juillet 1997 ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, quand elle a plus de 15 ans ;
- la surface habitable (loi Boutin), mentionnée dans le bail ;
- le diagnostic bruit, dans les zones d'exposition au bruit des aéroports.
Des durées de validité à surveiller
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité : le DPE vaut dix ans, l'ERP six mois, les diagnostics électricité et gaz six ans en location. Le CREP est illimité s'il ne révèle pas de plomb, sinon il doit être refait. Un diagnostic périmé au moment de la signature équivaut à un diagnostic manquant.
Qui réalise et qui paie les diagnostics
Les diagnostics sont à la charge du bailleur et doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, indépendant du propriétaire. Leur coût est déductible des revenus fonciers au régime réel. Regrouper les diagnostics en une seule intervention réduit la facture.
Les conséquences d'un diagnostic manquant ou erroné
Un DDT incomplet ou périmé prive le bail de certaines protections et peut permettre au locataire d'engager la responsabilité du bailleur, voire de demander une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Un DPE opposable erroné expose le bailleur à un recours. Centraliser les diagnostics et leurs échéances évite les oublis à la relocation.
Questions fréquentes
- Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?
- Au minimum le DPE et la surface habitable ; s'ajoutent, selon le logement, l'ERP, le plomb (avant 1949), l'amiante (avant 1997), l'électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans) et le diagnostic bruit dans les zones concernées.
- Qui paie les diagnostics de location ?
- Le bailleur. Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et leur coût est déductible des revenus fonciers au régime réel.
- Combien de temps un diagnostic est-il valable ?
- Cela dépend : dix ans pour le DPE, six mois pour l'ERP, six ans pour l'électricité et le gaz en location. Un diagnostic périmé à la signature est considéré comme absent.
- Que risque le bailleur s'il oublie un diagnostic ?
- Le locataire peut engager sa responsabilité, demander une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Un DPE opposable erroné ouvre également un recours contre le bailleur.