Peut-on encore louer une passoire thermique ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location. La classe F suivra au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034. Un logement non décent énergétiquement ne peut être remis en location ni renouvelé en l'état.

Le loyer d'une passoire peut-il être augmenté ?

Non. Pour les logements classés F ou G, toute augmentation de loyer est bloquée, y compris la révision annuelle IRL, jusqu'à amélioration de la performance énergétique.

Le DPE est-il obligatoire pour louer ?

Oui. Il doit figurer dans l'annonce et être annexé au bail. Étant opposable, un DPE erroné peut engager la responsabilité du bailleur.

DPE et location : décence énergétique et passoires thermiques

Mis à jour le 24 août 2026 · 7 min de lecture

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu central dans la location : opposable, il conditionne le droit de louer. Les logements les plus énergivores — les passoires thermiques — sont progressivement interdits à la location, et leurs loyers sont gelés. Anticiper évite de se retrouver avec un bien non louable.

Un DPE opposable

Le DPE classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis sa réforme, il est opposable : le locataire peut se retourner contre le bailleur en cas d'écart manifeste avec la réalité. Il doit figurer dans l'annonce et être annexé au bail.

Le calendrier d'interdiction

La loi Climat et Résilience exclut progressivement les passoires thermiques de la location, au titre de la décence énergétique. En France métropolitaine, le calendrier est le suivant :

depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (les G les plus énergivores l’étaient déjà depuis 2023) ;
au 1er janvier 2028 : ce sera au tour des logements classés F ;
au 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.

Ce que l’interdiction implique concrètement

Un logement devenu non décent énergétiquement ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Le locataire déjà en place peut rester, mais il peut exiger du bailleur les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, et le bail ne pourra pas être renouvelé en l'état à son terme.

Les échéances peuvent différer en outre-mer. Le classement de référence est celui du DPE en cours de validité au moment de la mise en location.

Le gel des loyers des passoires

Les passoires thermiques (classes F et G) ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer : ni révision annuelle par l'IRL, ni hausse à la relocation. Le loyer reste figé tant que la performance énergétique n'est pas améliorée.

Rénover pour continuer à louer

Isolation, changement de chauffage, ventilation : améliorer le DPE permet de sortir du statut de passoire, de dégeler le loyer et de sécuriser le droit de louer. Ces travaux sont par ailleurs déductibles au régime réel et peuvent générer un déficit foncier.

Questions fréquentes

Peut-on encore louer une passoire thermique ?: Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location. La classe F suivra au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034. Un logement non décent énergétiquement ne peut être remis en location ni renouvelé en l'état.
Le loyer d'une passoire peut-il être augmenté ?: Non. Pour les logements classés F ou G, toute augmentation de loyer est bloquée, y compris la révision annuelle IRL, jusqu'à amélioration de la performance énergétique.
Le DPE est-il obligatoire pour louer ?: Oui. Il doit figurer dans l'annonce et être annexé au bail. Étant opposable, un DPE erroné peut engager la responsabilité du bailleur.