Pflichtdiagnosen für die Vermietung: die technische Diagnoseakte
Aktualisiert am 16. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit
Bevor eine Wohnung vermietet wird, muss der Vermieter mehrere technische Diagnosen zusammenstellen und dem Mietvertrag beifügen: das ist die technische Diagnoseakte (dossier de diagnostic technique, DDT). Diese Dokumente informieren den Mieter über den Zustand der Wohnung und sind ihm gegenüber verbindlich. Fehlt eine oder ist eine Diagnose abgelaufen, haftet der Vermieter dafür.
Die technische Diagnoseakte (DDT)
Die DDT fasst sämtliche Pflichtdiagnosen zusammen, die dem Mieter auszuhändigen sind. Sie wird dem Mietvertrag bei der Unterzeichnung beigefügt und, bei bestimmten Elementen, bereits mit der Mietanzeige. Der Mieter kann darauf nicht verzichten: Diese Angaben sind Voraussetzung für seine informierte Zustimmung.
Die genaue Liste hängt von Art und Alter der Wohnung, ihrer Lage und der Heizungsart ab. Nicht alle Immobilien erfordern alle Diagnosen.
Die Liste der beizubringenden Diagnosen
Je nach Wohnung kann die DDT umfassen:
- den DPE (Energieausweis), bereits ab der Anzeige verlangt und verbindlich;
- den Zustand der Risiken und Belastungen (ERP), in den betroffenen Gebieten;
- den Befund zum Risiko einer Bleiexposition (CREP), für vor 1949 errichtete Wohnungen;
- die Asbestdiagnose, für Gebäude mit einer Baugenehmigung vor Juli 1997;
- den Zustand der Innenanlage für Elektrik und Gas, wenn sie älter als 15 Jahre ist;
- die Wohnfläche (loi Boutin, Wohnflächengesetz), im Mietvertrag angegeben;
- die Lärmdiagnose, in den Lärmexpositionsgebieten von Flughäfen.
Gültigkeitsdauern im Blick behalten
Jede Diagnose hat ihre eigene Gültigkeitsdauer: der DPE gilt zehn Jahre, der ERP sechs Monate, die Diagnosen für Elektrik und Gas sechs Jahre bei Vermietung. Der CREP ist unbefristet gültig, wenn er kein Blei feststellt, andernfalls muss er erneuert werden. Eine bei der Unterzeichnung abgelaufene Diagnose steht einer fehlenden Diagnose gleich.
Wer die Diagnosen durchführt und wer sie bezahlt
Die Diagnosen gehen zulasten des Vermieters und müssen von einem zertifizierten, vom Eigentümer unabhängigen Diagnostiker durchgeführt werden. Ihre Kosten sind bei der Besteuerung nach dem régime réel von den Mieteinkünften absetzbar. Die Diagnosen in einem einzigen Termin zu bündeln senkt die Rechnung.
Die Folgen einer fehlenden oder fehlerhaften Diagnose
Eine unvollständige oder abgelaufene DDT entzieht dem Mietvertrag bestimmte Schutzwirkungen und kann dem Mieter erlauben, die Haftung des Vermieters geltend zu machen oder sogar eine Mietminderung oder Schadenersatz zu verlangen. Ein fehlerhafter, verbindlicher DPE setzt den Vermieter einem Rückgriff aus. Die Diagnosen und ihre Fristen zentral zu verwalten verhindert Versäumnisse bei der Neuvermietung.
Häufige Fragen
- Welche Diagnosen sind für die Vermietung Pflicht?
- Mindestens der DPE und die Wohnfläche; je nach Wohnung kommen der ERP, das Blei (vor 1949), das Asbest (vor 1997), die Elektrik und das Gas (Anlagen über 15 Jahre) sowie die Lärmdiagnose in den betroffenen Gebieten hinzu.
- Wer bezahlt die Diagnosen bei der Vermietung?
- Der Vermieter. Die Diagnosen müssen von einem zertifizierten Diagnostiker durchgeführt werden, und ihre Kosten sind bei der Besteuerung nach dem régime réel von den Mieteinkünften absetzbar.
- Wie lange ist eine Diagnose gültig?
- Das hängt ab: zehn Jahre für den DPE, sechs Monate für den ERP, sechs Jahre für Elektrik und Gas bei Vermietung. Eine bei der Unterzeichnung abgelaufene Diagnose gilt als fehlend.
- Was riskiert der Vermieter, wenn er eine Diagnose vergisst?
- Der Mieter kann seine Haftung geltend machen, eine Mietminderung oder Schadenersatz verlangen. Ein fehlerhafter, verbindlicher DPE eröffnet ebenfalls einen Rückgriff gegen den Vermieter.