Diagnostici obbligatori per affittare: il fascicolo tecnico (DDT)
Aggiornato il 16 luglio 2026 · 7 min di lettura
Prima di mettere in affitto un alloggio, il locatore deve riunire diversi diagnostici tecnici e allegarli al contratto: è il dossier de diagnostic technique (DDT, fascicolo di diagnosi tecnica). Questi documenti informano l’inquilino sullo stato dell’alloggio e sono opponibili. Dimenticarne uno, o fornire un diagnostico scaduto, coinvolge la responsabilità del locatore.
Il dossier de diagnostic technique (DDT)
Il DDT raccoglie l’insieme dei diagnostici obbligatori da consegnare all’inquilino. Viene allegato al contratto al momento della firma e, per alcuni elementi, già dall’annuncio di affitto. L’inquilino non può rinunciarvi: queste informazioni condizionano il suo consenso informato.
La lista esatta dipende dalla natura e dall’anzianità dell’alloggio, dalla sua ubicazione e dal tipo di riscaldamento. Non tutti gli immobili richiedono tutti i diagnostici.
La lista dei diagnostici da fornire
A seconda dell’alloggio, il DDT può comprendere:
- il DPE (diagnostico di prestazione energetica), richiesto già dall’annuncio e opponibile;
- l’état des risques et pollutions (ERP, stato dei rischi e inquinamenti), nelle zone interessate;
- il constat de risque d’exposition au plomb (CREP, accertamento del rischio di esposizione al piombo), per gli alloggi costruiti prima del 1949;
- il diagnostico amianto, per gli edifici con permesso di costruzione anteriore a luglio 1997;
- lo stato dell’impianto interno di elettricità e gas, quando ha più di 15 anni;
- la superficie abitabile (loi Boutin, legge Boutin), indicata nel contratto;
- il diagnostico rumore, nelle zone di esposizione al rumore degli aeroporti.
Durate di validità da tenere d’occhio
Ogni diagnostico ha la propria durata di validità: il DPE vale dieci anni, l’ERP sei mesi, i diagnostici elettricità e gas sei anni in affitto. Il CREP è illimitato se non rileva piombo, altrimenti va rifatto. Un diagnostico scaduto al momento della firma equivale a un diagnostico mancante.
Chi realizza e chi paga i diagnostici
I diagnostici sono a carico del locatore e devono essere realizzati da un diagnosticatore certificato, indipendente dal proprietario. Il loro costo è deducibile dai redditi fondiari nel regime reale. Raggruppare i diagnostici in un unico intervento riduce la spesa.
Le conseguenze di un diagnostico mancante o errato
Un DDT incompleto o scaduto priva il contratto di alcune tutele e può consentire all’inquilino di coinvolgere la responsabilità del locatore, o addirittura di chiedere una riduzione del canone o un risarcimento danni. Un DPE opponibile errato espone il locatore a un ricorso. Centralizzare i diagnostici e le loro scadenze evita dimenticanze in fase di rilocazione.
Domande frequenti
- Quali diagnostici sono obbligatori per affittare?
- Come minimo il DPE e la superficie abitabile; si aggiungono, a seconda dell’alloggio, l’ERP, il piombo (prima del 1949), l’amianto (prima del 1997), l’elettricità e il gas (impianti con più di 15 anni) e il diagnostico rumore nelle zone interessate.
- Chi paga i diagnostici di affitto?
- Il locatore. I diagnostici devono essere realizzati da un diagnosticatore certificato e il loro costo è deducibile dai redditi fondiari nel regime reale.
- Quanto tempo è valido un diagnostico?
- Dipende: dieci anni per il DPE, sei mesi per l’ERP, sei anni per l’elettricità e il gas in affitto. Un diagnostico scaduto alla firma è considerato assente.
- Cosa rischia il locatore se dimentica un diagnostico?
- L’inquilino può coinvolgere la sua responsabilità, chiedere una riduzione del canone o un risarcimento danni. Un DPE opponibile errato apre inoltre un ricorso contro il locatore.