Jakie ekspertyzy są obowiązkowe przy wynajmie?

Co najmniej DPE i powierzchnia mieszkalna; w zależności od lokalu dochodzą ERP, ołów (przed 1949), azbest (przed 1997), elektryka i gaz (instalacje starsze niż 15 lat) oraz ekspertyza hałasu w objętych strefach.

Kto płaci za ekspertyzy przy wynajmie?

Wynajmujący. Ekspertyzy muszą wykonać certyfikowani rzeczoznawcy, a ich koszt jest odliczalny od dochodów z najmu w reżimie rzeczywistym.

Jak długo ważna jest ekspertyza?

To zależy: dziesięć lat dla DPE, sześć miesięcy dla ERP, sześć lat dla elektryki i gazu przy najmie. Ekspertyza nieaktualna w chwili podpisania uznawana jest za brakującą.

Obowiązkowe ekspertyzy przy wynajmie: techniczny dossier diagnostyczny

Zaktualizowano 16 lipca 2026 · 7 min czytania

Przed oddaniem lokalu w najem wynajmujący musi zebrać kilka ekspertyz technicznych i dołączyć je do umowy: to techniczny dossier diagnostyczny (DDT, dossier de diagnostic technique). Dokumenty te informują najemcę o stanie lokalu i są wiążące. Pominięcie jednej z nich lub przedłożenie nieaktualnej ekspertyzy obciąża odpowiedzialnością wynajmującego.

Techniczny dossier diagnostyczny (DDT)

DDT skupia wszystkie obowiązkowe ekspertyzy przekazywane najemcy. Dołącza się go do umowy przy podpisaniu, a w przypadku niektórych elementów już na etapie ogłoszenia najmu. Najemca nie może z niego zrezygnować: informacje te warunkują jego świadomą zgodę.

Dokładna lista zależy od charakteru i wieku lokalu, jego położenia oraz sposobu ogrzewania. Nie każda nieruchomość wymaga wszystkich ekspertyz.

Lista ekspertyz do przedłożenia

W zależności od lokalu DDT może obejmować:

DPE (świadectwo charakterystyki energetycznej), wymagane już w ogłoszeniu i wiążące;
stan zagrożeń i zanieczyszczeń ERP (état des risques et pollutions), w objętych strefach;
protokół ryzyka narażenia na ołów CREP (constat de risque d’exposition au plomb), dla lokali wybudowanych przed 1949 rokiem;
ekspertyzę azbestową, dla budynków, których pozwolenie jest wcześniejsze niż lipiec 1997;
stan wewnętrznej instalacji elektrycznej i gazowej, gdy ma ponad 15 lat;
powierzchnię mieszkalną (loi Boutin, ustawa Boutin), wskazaną w umowie;
ekspertyzę hałasu, w strefach narażenia na hałas lotnisk.

Okresy ważności, które trzeba śledzić

Każda ekspertyza ma własny okres ważności: DPE obowiązuje dziesięć lat, ERP sześć miesięcy, a ekspertyzy elektryczna i gazowa sześć lat przy najmie. CREP jest bezterminowy, jeśli nie wykazuje ołowiu, w przeciwnym razie trzeba go powtórzyć. Ekspertyza nieaktualna w chwili podpisania równa się ekspertyzie brakującej.

Kto wykonuje i kto płaci za ekspertyzy

Ekspertyzy obciążają wynajmującego i muszą je wykonać certyfikowani rzeczoznawcy, niezależni od właściciela. Ich koszt jest odliczalny od dochodów z najmu w reżimie rzeczywistym. Połączenie ekspertyz w jedną wizytę zmniejsza rachunek.

Skutki brakującej lub błędnej ekspertyzy

Niepełny lub nieaktualny DDT pozbawia umowę pewnych zabezpieczeń i może pozwolić najemcy pociągnąć wynajmującego do odpowiedzialności, a nawet żądać obniżki czynszu lub odszkodowania. Błędne, wiążące DPE naraża wynajmującego na roszczenie. Centralizacja ekspertyz i ich terminów zapobiega przeoczeniom przy ponownym wynajmie.

Najczęstsze pytania

Jakie ekspertyzy są obowiązkowe przy wynajmie?: Co najmniej DPE i powierzchnia mieszkalna; w zależności od lokalu dochodzą ERP, ołów (przed 1949), azbest (przed 1997), elektryka i gaz (instalacje starsze niż 15 lat) oraz ekspertyza hałasu w objętych strefach.
Kto płaci za ekspertyzy przy wynajmie?: Wynajmujący. Ekspertyzy muszą wykonać certyfikowani rzeczoznawcy, a ich koszt jest odliczalny od dochodów z najmu w reżimie rzeczywistym.
Jak długo ważna jest ekspertyza?: To zależy: dziesięć lat dla DPE, sześć miesięcy dla ERP, sześć lat dla elektryki i gazu przy najmie. Ekspertyza nieaktualna w chwili podpisania uznawana jest za brakującą.
Czym ryzykuje wynajmujący, jeśli pominie ekspertyzę?: Najemca może pociągnąć go do odpowiedzialności, żądać obniżki czynszu lub odszkodowania. Błędne, wiążące DPE otwiera również drogę do roszczenia wobec wynajmującego.