Welche Möbel sind bei einer möblierten Vermietung Pflicht?

Das Dekret schreibt 11 Kategorien vor: Bettzeug, Fensterverdunkelung, Kochplatten, Backofen oder Mikrowelle, Kühlschrank/Gefriergerät, Geschirr, Utensilien, Tisch und Sitzgelegenheiten, Stauraum, Leuchten und Reinigungsgeräte.

Was riskiert der Vermieter, wenn die möblierte Wohnung unvollständig ist?

Der Mieter kann den möblierten Mietvertrag in einen unmöblierten Dreijahresvertrag umqualifizieren lassen, mit einer Kündigungsfrist des Vermieters von sechs Monaten und Verlust des möblierten Steuerregimes (BIC/LMNP).

Braucht es ein Möbelinventar?

Ja, es wird dringend empfohlen: Das dem Mietvertrag beigefügte und das Übergabeprotokoll ergänzende Möbelinventar belegt das Vorhandensein und den Zustand der Ausstattung und sichert die Rückgabe der Kaution.

Reicht eine Mikrowelle anstelle eines Backofens?

Ja: Das Dekret lässt einen Backofen oder eine Mikrowelle zu. Eines von beiden genügt, um diese Pflicht zu erfüllen.

Möblierte Vermietung: die Liste der Pflichtausstattung

Aktualisiert am 16. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit

Eine Wohnung darf nur dann als „möbliert“ vermietet werden, wenn sie über eine ausreichende Möblierung verfügt, die es dem Mieter erlaubt, dort mit seinen persönlichen Habseligkeiten normal zu wohnen. Das Gesetz legt per Dekret eine Mindestliste an Ausstattung fest: darunter kann der möblierte Mietvertrag in eine unmöblierte Vermietung umqualifiziert werden, mit anderem Rechtsrahmen und anderer Besteuerung. Die vollständige Liste zu stellen sichert den Mietvertrag und den steuerlichen Status des Vermieters.

Warum eine Pflichtliste

Seit dem Gesetz loi ALUR (Wohnungsreformgesetz) legt ein Dekret die Mindestmöblierung einer möblierten Vermietung fest. Ziel: „Schein-Möblierungen“ zu vermeiden, die von einem flexibleren Mietvertrag und einer vorteilhaften Besteuerung profitieren würden, ohne die Wohnung tatsächlich auszustatten. Eine unvollständig möblierte Wohnung riskiert die Umqualifizierung in einen unmöblierten Dreijahresvertrag.

Die 11 Ausstattungskategorien

Das Dekret schreibt mindestens vor:

Bettzeug mit Bettdecke oder Decke;
Verdunkelungsvorrichtung an den Fenstern der Schlafzimmer (Rollläden oder Vorhänge);
Kochplatten;
Backofen oder Mikrowelle;
Kühlschrank sowie Gefriergerät oder Fach mit mindestens −6 °C;
Geschirr in ausreichender Menge für die Mahlzeiten;
Kochutensilien;
Tisch und Sitzgelegenheiten;
Ablageregale;
Leuchten;
der Wohnung angemessene Reinigungsgeräte.

Was passiert, wenn die Liste unvollständig ist

Fehlen eine oder mehrere Ausstattungen, kann der Mieter beim Richter die Umqualifizierung des möblierten Mietvertrags in einen unmöblierten beantragen: Laufzeit auf drei Jahre verlängert, Kündigungsfrist des Vermieters von sechs Monaten und Verlust des Steuerregimes BIC (gewerbliche Einkünfte)/LMNP (nicht-gewerblicher möblierter Vermieter). Der Vermieter hat daher jedes Interesse daran, das Vorhandensein jeder Ausstattung zu dokumentieren, idealerweise im dem Mietvertrag beigefügten Inventar.

Inventar und Übergabeprotokoll

Die Übergabe der Ausstattung wird durch ein Möbelinventar nachgewiesen, das vom Einzugs-Übergabeprotokoll getrennt, aber ergänzend ist. Es listet jedes Möbelstück und seinen Zustand auf und dient beim Auszug als Referenz, um Abnutzung und etwaige Schäden zu beurteilen. Ein präzises Inventar vermeidet Streitigkeiten über die Kaution.

Häufige Fragen

Welche Möbel sind bei einer möblierten Vermietung Pflicht?: Das Dekret schreibt 11 Kategorien vor: Bettzeug, Fensterverdunkelung, Kochplatten, Backofen oder Mikrowelle, Kühlschrank/Gefriergerät, Geschirr, Utensilien, Tisch und Sitzgelegenheiten, Stauraum, Leuchten und Reinigungsgeräte.
Was riskiert der Vermieter, wenn die möblierte Wohnung unvollständig ist?: Der Mieter kann den möblierten Mietvertrag in einen unmöblierten Dreijahresvertrag umqualifizieren lassen, mit einer Kündigungsfrist des Vermieters von sechs Monaten und Verlust des möblierten Steuerregimes (BIC/LMNP).
Braucht es ein Möbelinventar?: Ja, es wird dringend empfohlen: Das dem Mietvertrag beigefügte und das Übergabeprotokoll ergänzende Möbelinventar belegt das Vorhandensein und den Zustand der Ausstattung und sichert die Rückgabe der Kaution.
Reicht eine Mikrowelle anstelle eines Backofens?: Ja: Das Dekret lässt einen Backofen oder eine Mikrowelle zu. Eines von beiden genügt, um diese Pflicht zu erfüllen.