Locazione ammobiliata: la lista degli arredi obbligatori
Aggiornato il 16 luglio 2026 · 6 min di lettura
Un alloggio può essere locato come « ammobiliato » solo se dispone di un mobilio sufficiente a permettere all’inquilino di viverci normalmente con i suoi soli effetti personali. La legge fissa una lista minima di arredi per decreto: al di sotto, il contratto ammobiliato può essere riqualificato in locazione vuota, con un regime e una fiscalità diversi. Fornire la lista completa mette al riparo il contratto e lo status fiscale del locatore.
Perché una lista obbligatoria
Dalla loi ALUR (legge francese sull’accesso all’alloggio), un decreto fissa il mobilio minimo di una locazione ammobiliata. L’obiettivo: evitare gli ammobiliati « di facciata » che beneficerebbero di un contratto più flessibile e di una fiscalità vantaggiosa senza arredare realmente l’alloggio. Un ammobiliato incompleto espone a una riqualificazione in contratto vuoto di tre anni.
Le 11 categorie di arredi
Il decreto impone come minimo:
- biancheria da letto con piumino o coperta;
- dispositivo di oscuramento delle finestre nelle camere (persiane o tende);
- piani cottura;
- forno o forno a microonde;
- frigorifero, e congelatore o scomparto a −6 °C minimo;
- stoviglie in numero sufficiente per i pasti;
- utensili da cucina;
- tavolo e sedute;
- ripiani per riporre gli oggetti;
- punti luce;
- materiale per la pulizia adatto all’alloggio.
Cosa succede se la lista è incompleta
Se manca uno o più arredi, l’inquilino può chiedere al giudice la riqualificazione del contratto ammobiliato in contratto vuoto: durata portata a tre anni, preavviso del locatore di sei mesi e perdita del regime fiscale BIC/LMNP (redditi d’impresa / locatore ammobiliato non professionale). Il locatore ha dunque tutto l’interesse a documentare la presenza di ciascun arredo, idealmente nell’inventario allegato al contratto.
Inventario e stato dei luoghi
La consegna degli arredi si prova con un inventario del mobilio, distinto ma complementare allo stato dei luoghi d’ingresso. Elenca ciascun mobile e il suo stato, e funge da riferimento all’uscita per valutare l’usura ed eventuali danni. Un inventario preciso evita le controversie sul deposito cauzionale.
Domande frequenti
- Quali mobili sono obbligatori nella locazione ammobiliata?
- Il decreto impone 11 categorie: biancheria da letto, oscuramento delle finestre, piani cottura, forno o microonde, frigorifero/congelatore, stoviglie, utensili, tavolo e sedute, contenitori, punti luce e materiale per la pulizia.
- Cosa rischia il locatore se l’ammobiliato è incompleto?
- L’inquilino può far riqualificare il contratto ammobiliato in contratto vuoto di tre anni, con preavviso del locatore di sei mesi e perdita del regime fiscale ammobiliato (BIC/LMNP).
- Serve un inventario del mobilio?
- Sì, è vivamente raccomandato: l’inventario del mobilio, allegato al contratto e complementare allo stato dei luoghi, prova la presenza e lo stato degli arredi e mette al sicuro la restituzione del deposito cauzionale.
- Un microonde basta al posto di un forno?
- Sì: il decreto ammette un forno o un forno a microonde. Uno dei due basta a soddisfare questo obbligo.