Er det mere rentabelt at udleje møbleret eller umøbleret?

Møbleret udlejes ofte en anelse dyrere og nyder en mere fordelagtig beskatning (micro-BIC eller LMNP under régime réel), men det indebærer mere forvaltning og en potentielt højere tomgang. Nettoafkastet afhænger af det lokale marked og beskatningsordningen.

Hvad er forskellen på lejekontrakten ved møbleret og umøbleret?

Den umøblerede lejekontrakt varer tre år med et udlejeropsigelsesvarsel på seks måneder; den møblerede lejekontrakt varer et år (ni måneder for en studerende) med et udlejeropsigelsesvarsel på tre måneder. Møbleret er altså mere smidig.

Er beskatningen bedre ved møbleret?

Ofte ja: møbleret henhører under BIC (micro-BIC eller régime réel med afskrivning under LMNP), generelt mere fordelagtig end micro-foncier eller régime réel for ejendomsindkomsten ved den umøblerede bolig.

Kan man omdanne en umøbleret udlejning til møbleret?

Ja, men ikke i løbet af lejekontrakten: man skal afvente dens udløb, opsige efter reglerne og derefter tilbyde en ny møbleret lejekontrakt med en bolig indrettet i overensstemmelse med dekretet.

Møbleret eller umøbleret udlejning: hvad skal udlejeren vælge?

Opdateret den 16. juli 2026 · 7 min læsning

Møbleret eller umøbleret: det er en af udlejerens første beslutninger, og den berører lejekontrakten, beskatningen, forvaltningens smidighed og afkastet. Møbleret giver ofte en mere fordelagtig beskatning og mere fleksibilitet, men kræver mere forvaltning og en indrettet bolig; umøbleret sikrer længere lejekontrakter og en lettere forvaltning. Det rigtige valg afhænger af boligen, det lokale marked og dine mål.

Lejekontrakten: varighed og smidighed

Ved umøbleret udlejning varer lejekontrakten for en primær bolig tre år (kan fornyes), og udlejerens opsigelsesvarsel er seks måneder. Ved møbleret varer lejekontrakten et år (ni måneder uden fornyelse for en studerende), og udlejerens opsigelsesvarsel falder til tre måneder. Møbleret giver altså mere smidighed til at få boligen tilbage eller ændre den.

Beskatningen: micro-BIC mod micro-foncier

Lejeindtægter fra en umøbleret bolig henhører under ejendomsindkomst: micro-foncier (forenklet ordning for ejendomsindkomst) med et fradrag på 30 %, eller régime réel (reel ordning) med fradrag af udgifter. Lejeindtægter fra en møbleret bolig henhører under BIC (erhvervsmæssig indkomst): micro-BIC med et højere fradrag, eller régime réel med afskrivning af boligen og møblementet (statut LMNP, status som ikke-erhvervsdrivende udlejer af møbleret bolig), ofte den mest fordelagtige. Beskatningen taler generelt til fordel for møbleret.

Depositum og udgifter

Depositummet er loftlagt til en måneds husleje uden udgifter ved umøbleret og op til to måneder ved møbleret. Hvad angår udgifter, tillader begge ordninger opkrævning af de lejerelaterede udgifter; møbleret indebærer desuden vedligeholdelse og udskiftning af møblementet, som skal indregnes i rentabilitetsberegningen.

Afkast og tomgang

Møbleret udlejes generelt en anelse dyrere og henvender sig til en mobil efterspørgsel (studerende, erhvervsaktive på farten), til gengæld for en hyppigere udskiftning og en højere risiko for tomgang. Umøbleret binder lejeren over tid og reducerer forvaltningen. Nettoafkastet afhænger frem for alt af det lokale marked og den valgte beskatning, ikke kun af den annoncerede husleje.

Sådan vælger du

Nogle pejlemærker til at afgøre valget:

lille areal i et studenter- eller presset område → møbleret giver ofte boligen større værdi;
familie, boligkvarter, ønske om stabilitet → umøbleret begrænser udskiftningen;
mål om skatteoptimering → møbleret under régime réel (LMNP) og afskrivningen er afgørende;
ønske om minimal forvaltning → umøbleret, uden møblement at vedligeholde, er enklere.

Ofte stillede spørgsmål

Er det mere rentabelt at udleje møbleret eller umøbleret?: Møbleret udlejes ofte en anelse dyrere og nyder en mere fordelagtig beskatning (micro-BIC eller LMNP under régime réel), men det indebærer mere forvaltning og en potentielt højere tomgang. Nettoafkastet afhænger af det lokale marked og beskatningsordningen.
Hvad er forskellen på lejekontrakten ved møbleret og umøbleret?: Den umøblerede lejekontrakt varer tre år med et udlejeropsigelsesvarsel på seks måneder; den møblerede lejekontrakt varer et år (ni måneder for en studerende) med et udlejeropsigelsesvarsel på tre måneder. Møbleret er altså mere smidig.
Er beskatningen bedre ved møbleret?: Ofte ja: møbleret henhører under BIC (micro-BIC eller régime réel med afskrivning under LMNP), generelt mere fordelagtig end micro-foncier eller régime réel for ejendomsindkomsten ved den umøblerede bolig.
Kan man omdanne en umøbleret udlejning til møbleret?: Ja, men ikke i løbet af lejekontrakten: man skal afvente dens udløb, opsige efter reglerne og derefter tilbyde en ny møbleret lejekontrakt med en bolig indrettet i overensstemmelse med dekretet.