Ist es rentabler, möbliert oder unmöbliert zu vermieten?

Die möblierte Wohnung wird oft etwas teurer vermietet und profitiert von einer vorteilhafteren Besteuerung (micro-BIC oder LMNP nach dem régime réel), bringt aber mehr Verwaltung und einen potenziell höheren Leerstand mit sich. Die Nettorendite hängt vom lokalen Markt und dem Steuerregime ab.

Welcher Unterschied besteht beim Mietvertrag zwischen möbliert und unmöbliert?

Der unmöblierte Mietvertrag läuft drei Jahre mit einer Kündigungsfrist des Vermieters von sechs Monaten; der möblierte Vertrag läuft ein Jahr (neun Monate für Studierende) mit einer Kündigungsfrist des Vermieters von drei Monaten. Die möblierte Vermietung ist also flexibler.

Ist die Besteuerung bei möblierter Vermietung besser?

Oft ja: Die möblierte Vermietung fällt unter die BIC (micro-BIC oder régime réel mit Abschreibung im LMNP), in der Regel günstiger als micro-foncier oder das régime réel der Einkünfte aus Vermietung der unmöblierten Wohnung.

Kann man eine unmöblierte Vermietung in eine möblierte umwandeln?

Ja, aber nicht während des laufenden Mietvertrags: Man muss dessen Ende abwarten, ordnungsgemäß kündigen und dann einen neuen möblierten Mietvertrag mit einer gemäß Verordnung ausgestatteten Wohnung anbieten.

Möbliert oder unmöbliert vermieten: welche Wahl für den Vermieter?

Aktualisiert am 16. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit

Möbliert oder unmöbliert: Das ist eine der ersten Entscheidungen des Vermieters, und sie betrifft den Mietvertrag, die Besteuerung, die Flexibilität der Verwaltung und die Rendite. Die möblierte Vermietung bietet eine oft vorteilhaftere Besteuerung und mehr Flexibilität, setzt aber mehr Verwaltung und eine ausgestattete Wohnung voraus; die unmöblierte sichert längere Mietverträge und eine leichtere Verwaltung. Die richtige Wahl hängt von der Immobilie, dem lokalen Markt und Ihren Zielen ab.

Der Mietvertrag: Laufzeit und Flexibilität

Bei unmöblierter Vermietung läuft der Mietvertrag für die Hauptwohnung drei Jahre (verlängerbar), und die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt sechs Monate. Bei möblierter Vermietung läuft der Vertrag ein Jahr (neun Monate ohne Verlängerung für Studierende), und die Kündigungsfrist des Vermieters sinkt auf drei Monate. Die möblierte Vermietung bietet somit mehr Flexibilität, um die Wohnung zurückzunehmen oder anzupassen.

Die Besteuerung: micro-BIC gegen micro-foncier

Die Mieteinnahmen einer unmöblierten Wohnung fallen unter die Einkünfte aus Vermietung (revenus fonciers): micro-foncier (Pauschalregime) mit einem Freibetrag von 30 % oder das régime réel (tatsächliche Kosten) mit Abzug der Ausgaben. Die Mieteinnahmen einer möblierten Wohnung fallen unter die BIC (gewerbliche Einkünfte): micro-BIC mit einem höheren Freibetrag oder das régime réel mit Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars (Status LMNP, nichtgewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen), oft am vorteilhaftesten. Die Besteuerung spricht in der Regel für die möblierte Vermietung.

Kaution und Nebenkosten

Die Kaution ist bei unmöblierter Vermietung auf eine Monatsmiete ohne Nebenkosten begrenzt und bei möblierter Vermietung auf bis zu zwei Monate. Bei den Nebenkosten erlauben beide Regime die Umlage der umlagefähigen Kosten; die möblierte Vermietung bringt zusätzlich die Instandhaltung und den Austausch des Mobiliars mit sich, die in die Rentabilitätsberechnung einzubeziehen sind.

Rendite und Leerstand

Die möblierte Wohnung wird in der Regel etwas teurer vermietet und richtet sich an eine mobile Nachfrage (Studierende, beruflich Mobile), um den Preis einer häufigeren Fluktuation und eines höheren Leerstandsrisikos. Die unmöblierte Vermietung bindet Mieter langfristig und reduziert die Verwaltung. Die Nettorendite hängt vor allem vom lokalen Markt und der gewählten Besteuerung ab, nicht nur von der angezeigten Miete.

Wie man wählt

Einige Anhaltspunkte für die Entscheidung:

kleine Fläche in einer Studenten- oder angespannten Zone → die möblierte Vermietung wertet die Immobilie oft besser auf;
Familie, Wohngegend, Suche nach Stabilität → die unmöblierte Vermietung begrenzt die Fluktuation;
Ziel der Steueroptimierung → die möblierte Vermietung nach dem régime réel (LMNP) und die Abschreibung sind entscheidend;
gewünschte minimale Verwaltung → die unmöblierte Vermietung, ohne zu pflegendes Mobiliar, ist einfacher.

Häufige Fragen

Ist es rentabler, möbliert oder unmöbliert zu vermieten?: Die möblierte Wohnung wird oft etwas teurer vermietet und profitiert von einer vorteilhafteren Besteuerung (micro-BIC oder LMNP nach dem régime réel), bringt aber mehr Verwaltung und einen potenziell höheren Leerstand mit sich. Die Nettorendite hängt vom lokalen Markt und dem Steuerregime ab.
Welcher Unterschied besteht beim Mietvertrag zwischen möbliert und unmöbliert?: Der unmöblierte Mietvertrag läuft drei Jahre mit einer Kündigungsfrist des Vermieters von sechs Monaten; der möblierte Vertrag läuft ein Jahr (neun Monate für Studierende) mit einer Kündigungsfrist des Vermieters von drei Monaten. Die möblierte Vermietung ist also flexibler.
Ist die Besteuerung bei möblierter Vermietung besser?: Oft ja: Die möblierte Vermietung fällt unter die BIC (micro-BIC oder régime réel mit Abschreibung im LMNP), in der Regel günstiger als micro-foncier oder das régime réel der Einkünfte aus Vermietung der unmöblierten Wohnung.
Kann man eine unmöblierte Vermietung in eine möblierte umwandeln?: Ja, aber nicht während des laufenden Mietvertrags: Man muss dessen Ende abwarten, ordnungsgemäß kündigen und dann einen neuen möblierten Mietvertrag mit einer gemäß Verordnung ausgestatteten Wohnung anbieten.