Alquilar amueblado o vacío: ¿qué elegir como propietario?
Actualizado el 16 de julio de 2026 · 7 min de lectura
Amueblado o vacío: es una de las primeras decisiones del propietario, y condiciona el contrato, la fiscalidad, la flexibilidad de gestión y la rentabilidad. El amueblado ofrece una fiscalidad a menudo más ventajosa y más flexibilidad, pero implica más gestión y una vivienda equipada; el vacío asegura contratos más largos y una gestión más ligera. La buena elección depende del inmueble, del mercado local y de tus objetivos.
El contrato: duración y flexibilidad
En alquiler vacío, el contrato de vivienda habitual dura tres años (renovable) y el preaviso del propietario es de seis meses. En amueblado, el contrato dura un año (nueve meses no renovables para un estudiante) y el preaviso del propietario baja a tres meses. El amueblado ofrece, por tanto, más flexibilidad para recuperar la vivienda o darle otro uso.
La fiscalidad: micro-BIC frente a micro-foncier
Los alquileres de una vivienda vacía tributan como rendimientos inmobiliarios: micro-foncier (régimen simplificado de rentas inmobiliarias) con una reducción del 30 %, o régime réel (régimen real) con deducción de gastos. Los alquileres de un amueblado tributan como BIC (beneficios industriales y comerciales): micro-BIC (régimen simplificado de estos beneficios) con una reducción más alta, o régime réel con amortización del inmueble y del mobiliario (estatuto LMNP, arrendador amueblado no profesional), a menudo el más ventajoso. La fiscalidad suele inclinarse a favor del amueblado.
Fianza y gastos
La fianza está limitada a un mes de renta sin gastos en vacío, y hasta dos meses en amueblado. En cuanto a los gastos, ambos regímenes permiten repercutir los gastos locativos; el amueblado implica además el mantenimiento y la reposición del mobiliario, que hay que integrar en el cálculo de rentabilidad.
Rentabilidad y vacancia
El amueblado se alquila en general algo más caro y se dirige a una demanda móvil (estudiantes, profesionales en movilidad), a cambio de una rotación más frecuente y un riesgo de vacancia más alto. El vacío fideliza a largo plazo y reduce la gestión. La rentabilidad neta depende sobre todo del mercado local y de la fiscalidad elegida, no solo de la renta anunciada.
Cómo elegir
Algunas referencias para decidir:
- superficie pequeña en zona estudiantil o tensionada → el amueblado suele valorizar mejor el inmueble;
- familia, barrio residencial, búsqueda de estabilidad → el vacío limita la rotación;
- objetivo de optimización fiscal → el amueblado en régime réel (LMNP) y la amortización son decisivos;
- gestión mínima deseada → el vacío, sin mobiliario que mantener, es más sencillo.
Preguntas frecuentes
- ¿Es más rentable alquilar amueblado o vacío?
- El amueblado se alquila a menudo algo más caro y disfruta de una fiscalidad más ventajosa (micro-BIC o LMNP en régime réel), pero implica más gestión y una vacancia potencialmente más alta. La rentabilidad neta depende del mercado local y del régimen fiscal.
- ¿Qué diferencia de contrato hay entre amueblado y vacío?
- El contrato vacío dura tres años con un preaviso del propietario de seis meses; el contrato amueblado dura un año (nueve meses para un estudiante) con un preaviso del propietario de tres meses. El amueblado es, por tanto, más flexible.
- ¿Es mejor la fiscalidad en amueblado?
- A menudo sí: el amueblado tributa como BIC (micro-BIC o régime réel con amortización en LMNP), en general más favorable que el micro-foncier o el régime réel de los rendimientos inmobiliarios de la vivienda vacía.
- ¿Se puede transformar un alquiler vacío en amueblado?
- Sí, pero no durante el contrato: hay que esperar a su vencimiento, dar el preaviso conforme a las normas y luego proponer un nuevo contrato de amueblado con una vivienda equipada según el decreto.