È più redditizio affittare arredato o vuoto?

L’arredato si affitta spesso a un canone leggermente più alto e beneficia di una fiscalità più vantaggiosa (micro-BIC o LMNP al régime réel), ma comporta più gestione e uno sfitto potenzialmente più elevato. Il rendimento netto dipende dal mercato locale e dal regime fiscale.

Che differenza c’è nel contratto tra arredato e vuoto?

Il contratto vuoto dura tre anni con un preavviso del locatore di sei mesi; il contratto arredato dura un anno (nove mesi per uno studente) con un preavviso del locatore di tre mesi. L’arredato è quindi più flessibile.

La fiscalità è migliore con l’arredato?

Spesso sì: l’arredato rientra nei BIC (micro-BIC o régime réel con ammortamento in LMNP), generalmente più favorevole del micro-foncier o del régime réel dei redditi fondiari dell’alloggio vuoto.

Si può trasformare una locazione vuota in arredata?

Sì, ma non durante il contratto: bisogna attenderne la scadenza, dare disdetta secondo le regole e poi proporre un nuovo contratto arredato con un alloggio attrezzato conformemente al decreto.

Affittare arredato o vuoto: quale scelta per il locatore?

Aggiornato il 16 luglio 2026 · 7 min di lettura

Arredato o vuoto: è una delle prime decisioni del locatore e incide sul contratto, sulla fiscalità, sulla flessibilità di gestione e sul rendimento. L’arredato offre una fiscalità spesso più vantaggiosa e maggiore flessibilità, ma richiede più gestione e un alloggio attrezzato; il vuoto garantisce contratti più lunghi e una gestione più leggera. La scelta giusta dipende dall’immobile, dal mercato locale e dai vostri obiettivi.

Il contratto: durata e flessibilità

Nella locazione vuota, il contratto di residenza principale dura tre anni (rinnovabile) e il preavviso del locatore è di sei mesi. Nell’arredato, il contratto dura un anno (nove mesi non rinnovabili per uno studente) e il preavviso del locatore scende a tre mesi. L’arredato offre quindi più flessibilità per rientrare in possesso dell’alloggio o farlo evolvere.

La fiscalità: micro-BIC contro micro-foncier

I canoni di un alloggio vuoto rientrano nei redditi fondiari: micro-foncier (regime forfettario fondiario) con abbattimento del 30% oppure régime réel (regime reale) con deduzione delle spese. I canoni di un arredato rientrano nei BIC (redditi d’impresa): micro-BIC con un abbattimento più elevato, oppure régime réel con ammortamento dell’immobile e degli arredi (statuto LMNP, locatore in arredato non professionale), spesso il più vantaggioso. La fiscalità pende in genere a favore dell’arredato.

Deposito cauzionale e spese

Il deposito cauzionale è limitato a un mese di canone al netto delle spese nel vuoto e fino a due mesi nell’arredato. Quanto alle spese, entrambi i regimi consentono il recupero delle spese locative; l’arredato comporta in più la manutenzione e la sostituzione degli arredi, da integrare nel calcolo della redditività.

Rendimento e sfitto

L’arredato si affitta in genere a un canone leggermente più alto e punta a una domanda mobile (studenti, lavoratori in mobilità), a costo di una rotazione più frequente e di un rischio di sfitto più elevato. Il vuoto fidelizza nel tempo e riduce la gestione. Il rendimento netto dipende soprattutto dal mercato locale e dalla fiscalità scelta, non solo dal canone dichiarato.

Come scegliere

Alcuni criteri per decidere:

piccola superficie in zona universitaria o ad alta domanda → l’arredato valorizza spesso meglio l’immobile;
famiglia, quartiere residenziale, ricerca di stabilità → il vuoto limita la rotazione;
obiettivo di ottimizzazione fiscale → l’arredato al régime réel (LMNP) e l’ammortamento sono decisivi;
gestione minima desiderata → il vuoto, senza arredi da mantenere, è più semplice.

Domande frequenti

È più redditizio affittare arredato o vuoto?: L’arredato si affitta spesso a un canone leggermente più alto e beneficia di una fiscalità più vantaggiosa (micro-BIC o LMNP al régime réel), ma comporta più gestione e uno sfitto potenzialmente più elevato. Il rendimento netto dipende dal mercato locale e dal regime fiscale.
Che differenza c’è nel contratto tra arredato e vuoto?: Il contratto vuoto dura tre anni con un preavviso del locatore di sei mesi; il contratto arredato dura un anno (nove mesi per uno studente) con un preavviso del locatore di tre mesi. L’arredato è quindi più flessibile.
La fiscalità è migliore con l’arredato?: Spesso sì: l’arredato rientra nei BIC (micro-BIC o régime réel con ammortamento in LMNP), generalmente più favorevole del micro-foncier o del régime réel dei redditi fondiari dell’alloggio vuoto.
Si può trasformare una locazione vuota in arredata?: Sì, ma non durante il contratto: bisogna attenderne la scadenza, dare disdetta secondo le regole e poi proporre un nuovo contratto arredato con un alloggio attrezzato conformemente al decreto.