Reparaciones del alquiler: quién paga qué entre propietario e inquilino
Actualizado el 12 de julio de 2026 · 6 min de lectura
¿Quién paga cuando algo se estropea en una vivienda alquilada? La regla es clara: el mantenimiento corriente y las pequeñas reparaciones corren a cargo del inquilino; las grandes reparaciones y la vétusté (desgaste por el tiempo), a cargo del propietario. Un reparto bien dominado evita la mayoría de los litigios de fin de contrato.
Lo que corresponde al inquilino
El inquilino asume el mantenimiento corriente de la vivienda y las pequeñas reparaciones, cuya lista fija un decreto. Esto cubre en particular:
- el mantenimiento de los equipos (juntas, grifería, sustitución de piezas pequeñas);
- la conservación de la limpieza y el pequeño mantenimiento de suelos y paredes;
- el mantenimiento corriente de las instalaciones de calefacción y de la VMC (ventilación mecánica controlada);
- la reposición de consumibles (bombillas, juntas, llaves).
Lo que corresponde al propietario
El propietario asume las grandes reparaciones, la vétusté y la puesta al día con la normativa: cubierta, muros, sustitución de un equipo desgastado por el tiempo (caldera al final de su vida útil, contraventanas envejecidas) y todo lo que atañe a la estructura o a la decencia de la vivienda.
La cuestión de la vétusté
La vétusté —el desgaste normal ligado al tiempo y a un uso conforme— corre siempre a cargo del propietario, nunca del inquilino. Es una distinción clave en el inventario de salida: no puede retenerse de la fianza lo que proviene del desgaste normal.
Prevenir los litigios
Un inventario de entrada preciso, fotos fechadas y una grille de vétusté (baremo de desgaste) anexada al contrato permiten decidir sin conflicto. Documentar cada reparación (quién la hizo, cuándo, por qué) protege a ambas partes en caso de desacuerdo a la salida.
Preguntas frecuentes
- ¿Paga el inquilino la sustitución de una caldera averiada?
- No, si la avería proviene de la vétusté o de un defecto del aparato: es a cargo del propietario. El inquilino solo asume el mantenimiento corriente (p. ej. la revisión anual) y los daños de los que es responsable.
- ¿Qué es la vétusté?
- El desgaste normal de la vivienda y de los equipos ligado al tiempo y a un uso conforme. Corre a cargo del propietario y nunca puede retenerse de la fianza.
- ¿Dónde se fija la lista de reparaciones del alquiler?
- Por decreto. Enumera las reparaciones de mantenimiento corriente a cargo del inquilino; todo lo que no figura en ella y proviene de la vétusté o de las grandes reparaciones corresponde al propietario.