L’inquilino paga la sostituzione di una caldaia guasta?

No, se il guasto deriva dalla vétusté o da un difetto dell’apparecchio: spetta al locatore. L’inquilino risponde solo della manutenzione ordinaria (es. manutenzione annuale) e dei danni di cui è responsabile.

Che cos’è la vétusté?

L’usura normale dell’alloggio e delle dotazioni legata al tempo e a un uso conforme. È a carico del locatore e non può mai essere trattenuta sul deposito cauzionale.

Dove è fissato l’elenco delle riparazioni locative?

Per decreto. Esso elenca le riparazioni di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino; tutto ciò che non vi figura e rientra nella vétusté o nelle grandi riparazioni spetta al locatore.

Riparazioni locative: chi paga cosa tra locatore e inquilino?

Aggiornato il 12 luglio 2026 · 6 min di lettura

Chi paga quando qualcosa si rovina in un alloggio locato? La regola è chiara: la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni sono a carico dell’inquilino, le grandi riparazioni e la vétusté (usura da vetustà) a carico del locatore. Una ripartizione ben gestita evita gran parte dei contenziosi di fine locazione.

Ciò che spetta all’inquilino

L’inquilino si fa carico della manutenzione ordinaria dell’alloggio e delle piccole riparazioni, il cui elenco è fissato per decreto. Ciò comprende in particolare:

la manutenzione delle dotazioni (guarnizioni, rubinetteria, sostituzione di piccole parti);
il mantenimento della pulizia e la piccola manutenzione di pavimenti e pareti;
la manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento e della VMC (ventilazione meccanica controllata);
la sostituzione dei materiali di consumo (lampadine, guarnizioni, chiavi).

Ciò che spetta al locatore

Il locatore si fa carico delle grandi riparazioni, della vétusté e dell’adeguamento alle norme: tetto, muri, sostituzione di una dotazione usurata dal tempo (caldaia a fine vita, persiane vetuste) e tutto ciò che riguarda la struttura o la decenza dell’alloggio.

La questione della vétusté

La vétusté — l’usura normale legata al tempo e a un uso conforme — è sempre a carico del locatore, mai dell’inquilino. È una distinzione chiave al momento del verbale di riconsegna: non si può trattenere sul deposito cauzionale ciò che rientra nell’usura normale.

Prevenire i contenziosi

Un verbale di consegna preciso, foto datate e una grille de vétusté (griglia di vetustà) allegata al contratto permettono di decidere senza conflitto. Documentare ogni riparazione (chi l’ha fatta, quando, perché) tutela entrambe le parti in caso di disaccordo alla riconsegna.

Domande frequenti

L’inquilino paga la sostituzione di una caldaia guasta?: No, se il guasto deriva dalla vétusté o da un difetto dell’apparecchio: spetta al locatore. L’inquilino risponde solo della manutenzione ordinaria (es. manutenzione annuale) e dei danni di cui è responsabile.
Che cos’è la vétusté?: L’usura normale dell’alloggio e delle dotazioni legata al tempo e a un uso conforme. È a carico del locatore e non può mai essere trattenuta sul deposito cauzionale.
Dove è fissato l’elenco delle riparazioni locative?: Per decreto. Esso elenca le riparazioni di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino; tutto ciò che non vi figura e rientra nella vétusté o nelle grandi riparazioni spetta al locatore.