Huurherstellingen: wie betaalt wat, verhuurder of huurder?
Bijgewerkt op 12 juli 2026 · 6 min leestijd
Wie betaalt wanneer er iets stukgaat in een verhuurde woning? De regel is duidelijk: het gewone onderhoud en de kleine herstellingen zijn voor de huurder, de grote herstellingen en de vétusté (normale slijtage) voor de verhuurder. Een beheerste verdeling vermijdt de meeste geschillen aan het einde van de overeenkomst.
Wat voor rekening van de huurder komt
De huurder draagt het gewone onderhoud van de woning en de kleine herstellingen, waarvan de lijst bij decreet is vastgelegd. Dat omvat met name:
- het onderhoud van de uitrusting (dichtingen, kranen, vervanging van kleine onderdelen);
- het proper houden en het klein onderhoud van vloeren en muren;
- het gewone onderhoud van de verwarmingsinstallatie en de VMC (mechanische ventilatie);
- de vervanging van verbruiksartikelen (lampen, dichtingen, sleutels).
Wat voor rekening van de verhuurder komt
De verhuurder neemt de grote herstellingen, de vétusté en het in orde brengen met de normen voor zijn rekening: dak, muren, vervanging van een door de tijd versleten toestel (verwarmingsketel op het einde van zijn leven, versleten luiken), en alles wat de structuur of de bewoonbaarheid van de woning betreft.
De kwestie van de vétusté
De vétusté — de normale slijtage door de tijd en een conform gebruik — is altijd voor rekening van de verhuurder, nooit van de huurder. Dat is een sleutelonderscheid bij de plaatsbeschrijving bij uittrede: men mag niets op de huurwaarborg inhouden voor wat onder de normale slijtage valt.
Geschillen voorkomen
Een nauwkeurige plaatsbeschrijving bij intrede, gedateerde foto’s en een aan de overeenkomst gehechte vétusté-tabel (slijtageraster) laten toe zonder conflict te beslissen. Elke herstelling documenteren (wie ze deed, wanneer, waarom) beschermt beide partijen bij onenigheid aan de uittrede.
Veelgestelde vragen
- Betaalt de huurder de vervanging van een defecte verwarmingsketel?
- Nee als het defect voortkomt uit vétusté of een gebrek van het toestel: dat is voor de verhuurder. De huurder draagt alleen het gewone onderhoud (bv. het jaarlijkse onderhoud) en de schade waarvoor hij aansprakelijk is.
- Wat is vétusté?
- De normale slijtage van de woning en de uitrusting door de tijd en een conform gebruik. Ze is voor rekening van de verhuurder en mag nooit op de huurwaarborg worden ingehouden.
- Waar is de lijst van huurherstellingen vastgelegd?
- Bij decreet. Het somt de herstellingen van gewoon onderhoud op die voor de huurder zijn; alles wat er niet in staat en onder vétusté of grote herstellingen valt, komt de verhuurder toe.