Naprawy w najmie: kto płaci za co — wynajmujący czy najemca?
Zaktualizowano 12 lipca 2026 · 6 min czytania
Kto płaci, gdy coś się psuje w wynajmowanym lokalu? Zasada jest jasna: bieżące utrzymanie i drobne naprawy obciążają najemcę, duże naprawy i vétusté (zużycie z upływem czasu) — wynajmującego. Opanowany podział pozwala uniknąć większości sporów przy końcu najmu.
Co obciąża najemcę
Najemca ponosi bieżące utrzymanie lokalu i drobne naprawy, których listę ustala dekret. Obejmuje to zwłaszcza:
- utrzymanie wyposażenia (uszczelki, armatura, wymiana drobnych części);
- utrzymanie czystości oraz drobne utrzymanie podłóg i ścian;
- bieżące utrzymanie instalacji ogrzewania i VMC (wentylacji mechanicznej);
- wymianę materiałów eksploatacyjnych (żarówki, uszczelki, klucze).
Co obciąża wynajmującego
Wynajmujący pokrywa duże naprawy, vétusté i dostosowanie do norm: dach, ściany, wymianę wyposażenia zużytego z upływem czasu (kocioł u kresu żywotności, wysłużone okiennice) oraz wszystko, co dotyczy konstrukcji lub przyzwoitości lokalu.
Kwestia vétusté
Vétusté — normalne zużycie związane z upływem czasu i zgodnym z przeznaczeniem użytkowaniem — obciąża zawsze wynajmującego, nigdy najemcę. To kluczowe rozróżnienie w chwili protokołu wyjściowego: z kaucji nie można potrącić tego, co wynika z normalnego zużycia.
Zapobieganie sporom
Precyzyjny protokół wejściowy, datowane zdjęcia i tabela vétusté załączona do umowy pozwalają rozstrzygnąć bez konfliktu. Udokumentowanie każdej naprawy (kto ją wykonał, kiedy, dlaczego) chroni obie strony w razie sporu przy wyprowadzeniu.
Najczęstsze pytania
- Czy najemca płaci za wymianę zepsutego kotła?
- Nie, jeśli awaria wynika z vétusté lub wady urządzenia: to obciąża wynajmującego. Najemca ponosi tylko bieżące utrzymanie (np. coroczny przegląd) i szkody, za które odpowiada.
- Czym jest vétusté?
- To normalne zużycie lokalu i wyposażenia związane z upływem czasu i zgodnym z przeznaczeniem użytkowaniem. Obciąża wynajmującego i nigdy nie może być potrącone z kaucji.
- Gdzie ustalona jest lista napraw obciążających najemcę?
- W dekrecie. Wymienia on naprawy bieżącego utrzymania obciążające najemcę; wszystko, czego tam nie ma i co wynika z vétusté lub dużych napraw, obciąża wynajmującego.