O inquilino paga a substituição de uma caldeira avariada?

Não, se a avaria resultar da vétusté ou de um defeito do aparelho: cabe ao senhorio. O inquilino só assume a manutenção corrente (ex.: revisão anual) e os danos por que é responsável.

O que é a vétusté?

O desgaste normal da habitação e dos equipamentos ligado ao tempo e a um uso conforme. Fica a cargo do senhorio e nunca pode ser retido na caução.

Onde está fixada a lista das reparações locativas?

Por decreto. Enumera as reparações de manutenção corrente a cargo do inquilino; tudo o que aí não figura e releva da vétusté ou das grandes reparações cabe ao senhorio.

Reparações locativas: quem paga o quê entre senhorio e inquilino?

Atualizado em 12 de julho de 2026 · 6 min de leitura

Quem paga quando algo se estraga numa habitação arrendada? A regra é clara: a manutenção corrente e as pequenas reparações cabem ao inquilino, as grandes reparações e a vétusté (vetustez, desgaste pelo tempo) ao senhorio. Uma repartição bem dominada evita a maioria dos litígios de fim de contrato.

O que cabe ao inquilino

O inquilino assume a manutenção corrente da habitação e as pequenas reparações, cuja lista é fixada por decreto. Abrange, nomeadamente:

a manutenção dos equipamentos (juntas, torneiras, substituição de pequenas peças);
a conservação da limpeza e a pequena manutenção de pavimentos e paredes;
a manutenção corrente das instalações de aquecimento e da VMC (ventilação mecânica controlada);
a substituição dos consumíveis (lâmpadas, juntas, chaves).

O que cabe ao senhorio

O senhorio suporta as grandes reparações, a vétusté e a adaptação às normas: telhado, paredes, substituição de um equipamento gasto pelo tempo (caldeira em fim de vida, persianas vetustas) e tudo o que releve da estrutura ou da decência da habitação.

A questão da vétusté

A vétusté — o desgaste normal ligado ao tempo e a um uso conforme — fica sempre a cargo do senhorio, nunca do inquilino. É uma distinção-chave no momento da vistoria de saída: não se pode reter na caução aquilo que releva do desgaste normal.

Prevenir os litígios

Uma vistoria de entrada precisa, fotos datadas e uma grelha de vétusté anexada ao contrato permitem decidir sem conflito. Documentar cada reparação (quem a fez, quando, porquê) protege ambas as partes em caso de desacordo à saída.

Perguntas frequentes

O inquilino paga a substituição de uma caldeira avariada?: Não, se a avaria resultar da vétusté ou de um defeito do aparelho: cabe ao senhorio. O inquilino só assume a manutenção corrente (ex.: revisão anual) e os danos por que é responsável.
O que é a vétusté?: O desgaste normal da habitação e dos equipamentos ligado ao tempo e a um uso conforme. Fica a cargo do senhorio e nunca pode ser retido na caução.
Onde está fixada a lista das reparações locativas?: Por decreto. Enumera as reparações de manutenção corrente a cargo do inquilino; tudo o que aí não figura e releva da vétusté ou das grandes reparações cabe ao senhorio.