Dem Mieter kündigen: Gründe, Kündigungsfrist und Verfahren
Aktualisiert am 6. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit
Anders als der Mieter kann der Vermieter nur zum Ablauf des Mietvertrags und aus einem bestimmten Grund kündigen. Das Verfahren ist streng geregelt: Ein unzulässiger Grund oder eine falsch berechnete Frist macht die Kündigung nichtig. Hier sind die einzuhaltenden Regeln.
Drei Gründe, und nur drei
Der Vermieter darf nur aus einem dieser Gründe kündigen, der in der Kündigung anzugeben ist:
- die Eigennutzung der Wohnung (durch den Vermieter oder eine gesetzlich bestimmte nahestehende Person);
- der Verkauf der Wohnung, der dem Mieter ein Vorkaufsrecht eröffnet;
- ein wichtiger und ernsthafter Grund (motif légitime et sérieux, etwa wiederholte Zahlungsausfälle oder nachbarschaftliche Störungen).
Die einzuhaltende Kündigungsfrist
Die Kündigung muss unter Wahrung einer Frist vor Vertragsende zugestellt werden: sechs Monate bei unmöblierter, drei Monate bei möblierter Vermietung. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter — daher die Bedeutung der Form.
Die Form der Kündigung
Die Kündigung wird per Einschreiben mit Rückschein, durch Zustellung eines commissaire de justice (Gerichtsvollzieher) oder durch persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung zugestellt. Bei einer Kündigung zum Verkauf gilt sie als Verkaufsangebot und muss Preis und Bedingungen nennen.
Der Schutz älterer Mieter
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verkaufs darf einem älteren Mieter (ab einem bestimmten Alter und bei bescheidenen Einkünften) nicht ohne Angebot einer angemessenen Ersatzwohnung zugestellt werden, es sei denn, der Vermieter erfüllt selbst Voraussetzungen bezüglich Alter oder Einkünften. Prüfen Sie diesen Punkt vor jeder Zustellung.
Häufige Fragen
- Kann ich dem Mieter während der Vertragslaufzeit kündigen?
- Nein. Der Vermieter kann nur zum Ablauf des Mietvertrags kündigen, unter Wahrung der Frist (6 Monate unmöbliert, 3 Monate möbliert). Während der Laufzeit ist nur eine gerichtliche Auflösung möglich (etwa wegen Zahlungsausfällen).
- Was ist das Vorkaufsrecht des Mieters?
- Bei einer Kündigung zum Verkauf hat der Mieter Vorrang, die Wohnung zu den in der Kündigung genannten Preisen und Bedingungen zu kaufen. Er hat eine Frist, um dieses Angebot anzunehmen, bevor die Immobilie Dritten angeboten wird.
- Ist eine Kündigung ohne zulässigen Grund wirksam?
- Nein. Eine Kündigung ohne einen der drei gesetzlich vorgesehenen Gründe oder mit unzureichender Frist ist nichtig: Der Mietvertrag läuft normal weiter.