Czy mogę wypowiedzieć najem w trakcie umowy?

Nie. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko na koniec okresu najmu, z zachowaniem wyprzedzenia (6 miesięcy bez umeblowania, 3 z umeblowaniem). W trakcie umowy możliwe jest jedynie sądowe rozwiązanie (np. za zaległości).

Czym jest prawo pierwokupu najemcy?

Przy wypowiedzeniu z powodu sprzedaży najemca ma pierwszeństwo w zakupie lokalu po cenie i na warunkach wskazanych w wypowiedzeniu. Ma określony termin na przyjęcie tej oferty, zanim lokal zostanie zaproponowany osobom trzecim.

Czy wypowiedzenie bez ważnego powodu jest skuteczne?

Nie. Wypowiedzenie doręczone bez jednego z trzech ustawowych powodów lub z niewystarczającym wyprzedzeniem jest nieważne: umowa najmu trwa normalnie dalej.

Wypowiedzenie najmu przez wynajmującego: powody, wyprzedzenie i procedura

Zaktualizowano 6 lipca 2026 · 7 min czytania

W przeciwieństwie do najemcy wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko na koniec okresu najmu i z określonego powodu. Procedura jest ściśle uregulowana: nieważny powód lub źle obliczone wyprzedzenie czynią wypowiedzenie nieważnym. Oto zasady, których trzeba przestrzegać.

Trzy powody i tylko trzy

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z jednego z tych powodów, który należy wskazać w wypowiedzeniu:

odzyskanie lokalu w celu zamieszkania (wynajmujący lub bliski wskazany przez ustawę);
sprzedaż lokalu, która daje najemcy prawo pierwokupu;
uzasadniona i poważna przyczyna (np. powtarzające się zaległości lub zakłócanie sąsiedztwa).

Wymagane wyprzedzenie

Wypowiedzenie należy doręczyć z zachowaniem wyprzedzenia przed końcem umowy: sześć miesięcy przy najmie nieumeblowanym, trzy miesiące przy umeblowanym. Bieg wyprzedzenia rozpoczyna się od otrzymania wypowiedzenia przez najemcę, stąd znaczenie formy.

Forma wypowiedzenia

Wypowiedzenie doręcza się listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aktem commissaire de justice albo za pokwitowaniem odbioru do rąk własnych. Przy wypowiedzeniu z powodu sprzedaży stanowi ono ofertę sprzedaży i musi wskazywać cenę oraz warunki.

Ochrona starszych najemców

Wypowiedzenia z powodu odzyskania lub sprzedaży nie można doręczyć starszemu najemcy (powyżej pewnego wieku i przy niskich dochodach) bez propozycji odpowiedniego lokalu zastępczego, chyba że sam wynajmujący spełnia warunki wieku lub dochodów. Sprawdź ten punkt przed każdym doręczeniem.

Najczęstsze pytania

Czy mogę wypowiedzieć najem w trakcie umowy?: Nie. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko na koniec okresu najmu, z zachowaniem wyprzedzenia (6 miesięcy bez umeblowania, 3 z umeblowaniem). W trakcie umowy możliwe jest jedynie sądowe rozwiązanie (np. za zaległości).
Czym jest prawo pierwokupu najemcy?: Przy wypowiedzeniu z powodu sprzedaży najemca ma pierwszeństwo w zakupie lokalu po cenie i na warunkach wskazanych w wypowiedzeniu. Ma określony termin na przyjęcie tej oferty, zanim lokal zostanie zaproponowany osobom trzecim.
Czy wypowiedzenie bez ważnego powodu jest skuteczne?: Nie. Wypowiedzenie doręczone bez jednego z trzech ustawowych powodów lub z niewystarczającym wyprzedzeniem jest nieważne: umowa najmu trwa normalnie dalej.