Déficit foncier : imputation, plafond de 10 700 € et report
Mis à jour le 24 août 2026 · 7 min de lecture
Quand les charges d’un logement loué vide dépassent les loyers encaissés, le bailleur au régime réel dégage un déficit foncier. Bien utilisé — notamment lors de gros travaux — c’est l’un des leviers fiscaux les plus puissants pour un propriétaire : il peut réduire non seulement vos revenus fonciers, mais aussi votre revenu imposable global. Voici comment il fonctionne, dans quelles limites, et les conditions à ne pas manquer.
Qu’est-ce qu’un déficit foncier
Un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un bien loué vide (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) sont supérieures aux loyers perçus dans l’année.
Il ne concerne que la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, et uniquement au régime réel : le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet jamais de constater un déficit. La location meublée, imposée en BIC, obéit à d’autres règles et ne génère pas de déficit foncier.
Le plafond d’imputation de 10 700 €
Tout l’intérêt du déficit foncier tient à son imputation sur le revenu global. La fraction de déficit qui provient des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu imposable global, dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce qui fait baisser votre impôt au-delà des seuls loyers.
La part du déficit issue des intérêts d’emprunt, elle, ne s’impute que sur vos revenus fonciers — pas sur le revenu global. Enfin, la fraction de déficit qui dépasse le plafond de 10 700 € n’est pas perdue : elle est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Le cas des travaux de rénovation énergétique
Pour encourager la sortie des passoires thermiques, un dispositif temporaire a doublé le plafond d’imputation à 21 400 € lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Cette majoration visait les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025, sur devis accepté et acompte versé à compter de 2023. Au-delà de cette échéance, le plafond de droit commun de 10 700 € s’applique de nouveau : vérifiez la date de paiement de vos travaux pour savoir quel plafond s’applique à votre déclaration.
Conditions et pièges à éviter
Le bénéfice de l’imputation sur le revenu global n’est pas définitivement acquis : il est conditionné au maintien de la location.
- le logement doit rester loué (en location nue) jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit ; à défaut, l’administration peut remettre en cause l’avantage ;
- seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles — les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas et ne créent pas de déficit ;
- conservez toutes les factures et justificatifs : les travaux déduits au réel ne peuvent pas être comptés une seconde fois, par exemple dans le calcul d’une future plus-value.
Comment le déclarer
Le déficit se calcule sur le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale), où vous détaillez loyers et charges bien par bien. Le résultat est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus principale (2042) : la part imputable sur le revenu global et, le cas échéant, les déficits antérieurs encore reportables y sont indiqués dans des cases distinctes.
En SCI à l’impôt sur le revenu, le mécanisme est le même : chaque associé impute sa quote-part de déficit selon les mêmes règles. Une comptabilité locative tenue tout au long de l’année — loyers encaissés, factures de travaux, échéances d’emprunt — rend la déclaration bien plus simple et sécurise vos justificatifs en cas de contrôle.
Questions fréquentes
- Le déficit foncier s’impute-t-il sur la totalité de mes revenus ?
- La part du déficit issue des charges hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, mais seulement jusqu’à 10 700 € par an. Au-delà, l’excédent — comme la part liée aux intérêts d’emprunt — se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
- Puis-je créer un déficit foncier en louant meublé ?
- Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers : elle ne génère pas de déficit foncier. Le déficit foncier est réservé à la location nue au régime réel.
- Que se passe-t-il si je vends ou cesse de louer après avoir imputé un déficit ?
- Pour conserver l’imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Vendre ou cesser la location avant ce terme peut conduire l’administration à remettre en cause l’avantage fiscal.