العجز العقاري (déficit foncier): الخصم، سقف 10 700 €، والترحيل
آخر تحديث 24 أغسطس 2026 · 7 دقيقة قراءة
عندما تتجاوز نفقات مسكن مُؤجَّر فارغًا الإيجارات المُحصَّلة، يحقق المُؤجِّر الخاضع للنظام الحقيقي (régime réel) عجزًا عقاريًا (déficit foncier). وإذا أُحسن استخدامه — خصوصًا عند القيام بأشغال كبرى — يُعدّ من أقوى الروافع الضريبية للمالك: فهو لا يخفّض فقط الدخل العقاري (revenus fonciers)، بل أيضًا الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة. إليك كيف يعمل، وضمن أي حدود، والشروط الواجب عدم إغفالها.
ما هو العجز العقاري
يظهر العجز العقاري عندما تكون النفقات القابلة للخصم من عقار مُؤجَّر فارغًا (الأشغال، الضريبة العقارية taxe foncière، التأمين، فوائد القرض، مصاريف التسيير…) أكبر من الإيجارات المُحصَّلة خلال السنة.
ولا يخص هذا النظام سوى التأجير الفارغ، الخاضع لفئة الدخل العقاري (revenus fonciers)، وحصرًا في إطار النظام الحقيقي (régime réel): فنظام المعدل الجزافي (micro-foncier)، بتخفيضه الجزافي البالغ 30٪، لا يسمح أبدًا بتسجيل عجز. أما التأجير المفروش، الخاضع لفئة الأرباح الصناعية والتجارية (BIC)، فيخضع لقواعد أخرى ولا يُنتج عجزًا عقاريًا.
سقف الخصم البالغ 10 700 €
تكمن أهمية العجز العقاري كلها في إمكانية خصمه من الدخل الإجمالي. فالجزء من العجز الناتج عن نفقات غير فوائد القرض يُخصَم من دخلك الإجمالي الخاضع للضريبة، في حدود 10 700 € سنويًا. وهذا هو ما يخفّض ضريبتك بما يتجاوز مجرد الإيجارات.
أما الجزء من العجز الناتج عن فوائد القرض، فلا يُخصَم إلا من دخلك العقاري (revenus fonciers) — وليس من الدخل الإجمالي. وأخيرًا، فإن الجزء من العجز الذي يتجاوز سقف 10 700 € لا يضيع: بل يمكن ترحيله على دخلك العقاري خلال السنوات العشر الموالية.
حالة أشغال التجديد الطاقي
لتشجيع الخروج من المساكن الرديئة العزل الحراري، تم اعتماد آلية مؤقتة رفعت سقف الخصم إلى 21 400 € عندما ينتج العجز عن أشغال تجديد طاقي تتيح لمسكن الانتقال من فئة E أو F أو G إلى فئة A أو B أو C أو D.
وكانت هذه الزيادة تخص النفقات المدفوعة إلى غاية 31 ديسمبر 2025، بناءً على عرض أسعار مقبول ودفعة مقدَّمة اعتبارًا من 2023. وبعد هذا التاريخ، يُطبَّق من جديد السقف العادي البالغ 10 700 €: تحقق من تاريخ دفع أشغالك لمعرفة أي سقف ينطبق على تصريحك.
الشروط والأخطاء الواجب تجنبها
الاستفادة من الخصم من الدخل الإجمالي ليست مكتسبة نهائيًا: فهي مشروطة باستمرار التأجير.
- يجب أن يبقى المسكن مُؤجَّرًا (تأجيرًا فارغًا) إلى غاية 31 ديسمبر من السنة الثالثة التالية للخصم؛ وإلا يمكن للإدارة الضريبية أن تعيد النظر في الامتياز؛
- لا تُخصَم إلا أشغال الصيانة والإصلاح والتحسين — أما أشغال البناء أو إعادة البناء أو التوسيع فلا تُخصَم ولا تُنتج عجزًا؛
- احتفظ بجميع الفواتير والمستندات المثبتة: فالأشغال المخصومة في إطار النظام الحقيقي لا يمكن احتسابها مرة ثانية، مثلًا عند حساب فائض قيمة (plus-value) مستقبلي.
كيفية التصريح به
يُحتسب العجز في الاستمارة 2044 (أو 2044 الخاصة)، حيث تفصّل الإيجارات والنفقات عقارًا بعقار. ثم يُرحَّل الناتج إلى تصريحك الضريبي الرئيسي (2042): الجزء القابل للخصم من الدخل الإجمالي، وعند الاقتضاء، العجوزات السابقة التي ما تزال قابلة للترحيل، تُدرَج في خانات مستقلة.
وفي حالة SCI الخاضعة لضريبة الدخل (impôt sur le revenu)، تكون الآلية نفسها: يخصم كل شريك حصته من العجز وفق القواعد ذاتها. ومسك محاسبة إيجارية طوال السنة — الإيجارات المُحصَّلة، فواتير الأشغال، مواعيد استحقاق القرض — يجعل التصريح أبسط بكثير ويؤمّن مستنداتك المثبتة في حال حصول مراقبة.
الأسئلة الشائعة
- هل يُخصَم العجز العقاري من مجموع دخلي؟
- يُخصَم الجزء من العجز الناتج عن النفقات غير فوائد القرض من دخلك الإجمالي، لكن في حدود 10 700 € سنويًا فقط. وما يتجاوز ذلك — كما الجزء المرتبط بفوائد القرض — يُرحَّل على دخلك العقاري خلال السنوات العشر الموالية.
- هل يمكنني تحقيق عجز عقاري بالتأجير المفروش؟
- لا. يخضع التأجير المفروش لفئة الأرباح الصناعية والتجارية (BIC)، وليس للدخل العقاري (revenus fonciers): فهو لا يُنتج عجزًا عقاريًا. العجز العقاري مخصص للتأجير الفارغ في إطار النظام الحقيقي (régime réel) فقط.
- ماذا يحدث إذا بعتُ العقار أو توقفت عن تأجيره بعد خصم عجز؟
- للحفاظ على الخصم من الدخل الإجمالي، يجب أن يبقى المسكن مُؤجَّرًا إلى غاية 31 ديسمبر من السنة الثالثة التالية لسنة الخصم. وبيع العقار أو التوقف عن تأجيره قبل هذا الأجل قد يدفع الإدارة الضريبية إلى إعادة النظر في الامتياز الضريبي.