Fradrages déficit foncier i hele min indkomst?

Den del af underskuddet, der stammer fra andre udgifter end lånerenter, fradrages i din samlede indkomst, men kun op til 10 700 € om året. Ud over dette fremføres overskuddet — ligesom den del, der vedrører lånerenter — til fradrag i dine revenus fonciers i de følgende ti år.

Kan jeg skabe et déficit foncier ved møbleret udlejning?

Nej. Møbleret udlejning hører under BIC (industri- og handelsindkomst), ikke revenus fonciers: den skaber ikke noget déficit foncier. Déficit foncier er forbeholdt umøbleret udlejning under régime réel.

Hvad sker der, hvis jeg sælger eller stopper udlejningen efter at have fradraget et underskud?

For at bevare fradraget i den samlede indkomst skal boligen forblive udlejet indtil den 31. december i det tredje år efter fradragsåret. Sælges boligen, eller stoppes udlejningen før dette tidspunkt, kan skattemyndighederne omgøre skattefordelen.

Déficit foncier (underskud ved udlejning): fradrag, loft på 10 700 € og fremførsel

Opdateret den 24. august 2026 · 7 min læsning

Når udgifterne til en umøbleret udlejningsbolig overstiger den opkrævede husleje, opstår der for udlejeren under régime réel (det faktiske omkostningsregime) et déficit foncier — et underskud ved udlejning. Bruges det rigtigt, især ved større renoveringsarbejder, er det et af de kraftigste skattemæssige redskaber for en boligejer: det kan reducere ikke blot dine revenus fonciers (lejeindtægter), men også din samlede skattepligtige indkomst. Her er, hvordan det fungerer, inden for hvilke grænser, og hvilke betingelser du ikke må overse.

Hvad er et déficit foncier

Et déficit foncier opstår, når de fradragsberettigede udgifter til en umøbleret udlejningsbolig (renoveringsarbejder, ejendomsskat, forsikring, lånerenter, administrationsgebyrer m.m.) er højere end huslejen, der er modtaget i årets løb.

Det gælder kun umøbleret udlejning, der beskattes som revenus fonciers, og kun under régime réel: micro-foncier, med sit faste fradrag på 30 %, giver aldrig mulighed for at konstatere et underskud. Møbleret udlejning, der beskattes som BIC (erhvervsindkomst), følger andre regler og skaber ikke et déficit foncier.

Loftet for fradrag på 10 700 €

Hele fordelen ved déficit foncier ligger i fradraget i den samlede skattepligtige indkomst. Den del af underskuddet, der stammer fra andre udgifter end lånerenter, kan fradrages i din samlede skattepligtige indkomst, op til 10 700 € om året. Det er dette, der reelt sænker din skat ud over selve huslejen.

Den del af underskuddet, der stammer fra lånerenter, kan derimod kun fradrages i dine revenus fonciers — ikke i den samlede indkomst. Endelig går den del af underskuddet, der overstiger loftet på 10 700 €, ikke tabt: den kan fremføres til fradrag i dine revenus fonciers i de følgende ti år.

Energirenoveringer: et særtilfælde

For at fremme udfasningen af dårligt isolerede boliger fordoblede en midlertidig ordning fradragsloftet til 21 400 €, når underskuddet skyldes energirenoveringsarbejder, der lader en bolig gå fra energiklasse E, F eller G til klasse A, B, C eller D.

Denne forhøjelse gjaldt udgifter betalt frem til den 31. december 2025, på grundlag af et accepteret tilbud og en depositum betalt fra 2023. Efter denne dato gælder det almindelige loft på 10 700 € igen: kontrollér betalingsdatoen for dine renoveringsarbejder for at vide, hvilket loft der gælder for din selvangivelse.

Betingelser og faldgruber

Fordelen ved fradrag i den samlede indkomst er ikke endeligt sikret: den er betinget af, at udlejningen opretholdes.

boligen skal forblive udlejet (umøbleret) indtil den 31. december i det tredje år efter det år, hvor underskuddet blev fradraget; ellers kan skattemyndighederne omgøre fordelen;
kun vedligeholdelses-, reparations- og forbedringsarbejder kan fradrages — nybyggeri, genopbygning eller tilbygning er ikke fradragsberettiget og skaber ikke et underskud;
gem alle fakturaer og bilag: arbejder, der er fradraget under régime réel, kan ikke medregnes en anden gang, for eksempel ved en fremtidig beregning af ejendomsavance (plus-value).

Sådan deklareres det

Underskuddet beregnes på formular 2044 (eller den særlige 2044), hvor du angiver husleje og udgifter bolig for bolig. Resultatet overføres derefter til din hovedselvangivelse (2042): den del, der kan fradrages i den samlede indkomst, og eventuelle tidligere underskud, der stadig kan fremføres, angives i separate felter.

I en SCI (fransk ejendomsselskab) beskattet under indkomstskatten fungerer mekanismen på samme måde: hver deltager fradrager sin andel af underskuddet efter de samme regler. En løbende udlejningsbogføring gennem hele året — modtagne lejeindtægter, fakturaer for arbejder, afdrag på lån — gør deklarationen langt enklere og sikrer dine bilag i tilfælde af kontrol.

Ofte stillede spørgsmål

Fradrages déficit foncier i hele min indkomst?: Den del af underskuddet, der stammer fra andre udgifter end lånerenter, fradrages i din samlede indkomst, men kun op til 10 700 € om året. Ud over dette fremføres overskuddet — ligesom den del, der vedrører lånerenter — til fradrag i dine revenus fonciers i de følgende ti år.
Kan jeg skabe et déficit foncier ved møbleret udlejning?: Nej. Møbleret udlejning hører under BIC (industri- og handelsindkomst), ikke revenus fonciers: den skaber ikke noget déficit foncier. Déficit foncier er forbeholdt umøbleret udlejning under régime réel.
Hvad sker der, hvis jeg sælger eller stopper udlejningen efter at have fradraget et underskud?: For at bevare fradraget i den samlede indkomst skal boligen forblive udlejet indtil den 31. december i det tredje år efter fradragsåret. Sælges boligen, eller stoppes udlejningen før dette tidspunkt, kan skattemyndighederne omgøre skattefordelen.