Déficit foncier (Verlust aus Vermietung): Anrechnung, Obergrenze von 10 700 € und Vortrag
Aktualisiert am 24. August 2026 · 7 Min. Lesezeit
Übersteigen die Kosten einer unmöbliert vermieteten Wohnung die vereinnahmten Mieten, entsteht beim Vermieter im régime réel (tatsächliche Kostenabrechnung) ein déficit foncier — ein steuerlicher Verlust aus Vermietung. Richtig genutzt, insbesondere bei umfangreichen Arbeiten, ist er eines der wirksamsten Steuerinstrumente für Eigentümer: Er kann nicht nur die revenus fonciers (Einkünfte aus Vermietung), sondern auch das gesamte zu versteuernde Einkommen senken. So funktioniert er, wo seine Grenzen liegen und welche Bedingungen zu beachten sind.
Was ein déficit foncier ist
Ein déficit foncier entsteht, wenn die abziehbaren Kosten einer unmöbliert vermieteten Immobilie (Arbeiten, taxe foncière, Versicherung, Darlehenszinsen, Verwaltungskosten…) die im Jahr erzielten Mieteinnahmen übersteigen.
Er betrifft ausschließlich die unmöblierte Vermietung, besteuert in der Kategorie der revenus fonciers, und nur im régime réel: Das micro-foncier mit seinem pauschalen Abschlag von 30 % lässt niemals einen Verlust entstehen. Die möblierte Vermietung, besteuert als BIC (gewerbliche Einkünfte), folgt anderen Regeln und erzeugt keinen déficit foncier.
Die Anrechnungsgrenze von 10 700 €
Der eigentliche Vorteil des déficit foncier liegt in seiner Anrechnung auf das Gesamteinkommen. Der Teil des Verlusts, der aus anderen Kosten als den Darlehenszinsen stammt, wird auf Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen angerechnet, begrenzt auf 10 700 € pro Jahr. Das senkt Ihre Steuer über die reinen Mieteinkünfte hinaus.
Der Anteil des Verlusts aus Darlehenszinsen dagegen wird nur mit Ihren revenus fonciers verrechnet — nicht mit dem Gesamteinkommen. Und der Teil des Verlusts, der über die Obergrenze von 10 700 € hinausgeht, geht nicht verloren: Er kann auf die revenus fonciers der folgenden zehn Jahre vorgetragen werden.
Der Fall energetischer Sanierungsarbeiten
Um den Ausstieg aus energetischen „passoires thermiques“ (Gebäuden mit sehr schlechter Energiebilanz) zu fördern, wurde die Anrechnungsgrenze durch eine befristete Regelung auf 21 400 € verdoppelt, wenn der Verlust aus energetischen Sanierungsarbeiten resultiert, die eine Wohnung von Energieklasse E, F oder G auf A, B, C oder D bringen.
Diese Erhöhung galt für Ausgaben, die bis zum 31. Dezember 2025 bezahlt wurden, auf Basis eines angenommenen Kostenvoranschlags und einer ab 2023 geleisteten Anzahlung. Nach diesem Stichtag gilt wieder die reguläre Obergrenze von 10 700 €: Prüfen Sie das Zahlungsdatum Ihrer Arbeiten, um zu wissen, welche Grenze für Ihre Erklärung gilt.
Bedingungen und typische Fallstricke
Der Vorteil der Anrechnung auf das Gesamteinkommen ist nicht endgültig gesichert: Er ist an die Fortführung der Vermietung geknüpft.
- die Wohnung muss (unmöbliert) bis zum 31. Dezember des dritten Jahres nach der Anrechnung des Verlusts vermietet bleiben; andernfalls kann die Finanzverwaltung den Vorteil zurückfordern;
- abziehbar sind nur Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten — Neubau-, Wiederaufbau- oder Erweiterungsarbeiten sind es nicht und erzeugen keinen Verlust;
- bewahren Sie alle Rechnungen und Belege auf: im régime réel abgezogene Arbeiten können nicht ein zweites Mal angerechnet werden, etwa bei der künftigen Berechnung eines Veräußerungsgewinns.
Wie man ihn erklärt
Der Verlust wird auf dem formulaire 2044 (oder der speziellen 2044) berechnet, wo Sie Mieten und Kosten je Immobilie einzeln aufführen. Das Ergebnis wird anschließend auf die Haupteinkommensteuererklärung (2042) übertragen: Der auf das Gesamteinkommen anrechenbare Anteil und gegebenenfalls noch vortragsfähige frühere Verluste werden dort in eigenen Feldern angegeben.
Bei einer SCI (Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts), die der Einkommensteuer unterliegt, gilt derselbe Mechanismus: Jeder Gesellschafter rechnet seinen Anteil am Verlust nach denselben Regeln an. Eine das ganze Jahr über geführte Vermietungsbuchhaltung — vereinnahmte Mieten, Rechnungen für Arbeiten, Darlehensraten — vereinfacht die Erklärung erheblich und sichert Ihre Belege im Fall einer Steuerprüfung ab.
Häufige Fragen
- Wird der déficit foncier auf mein gesamtes Einkommen angerechnet?
- Der Anteil des Verlusts aus Kosten ohne Darlehenszinsen wird auf Ihr Gesamteinkommen angerechnet, jedoch nur bis 10 700 € pro Jahr. Darüber hinaus wird der Überschuss — wie auch der Anteil aus Darlehenszinsen — auf die revenus fonciers der folgenden zehn Jahre vorgetragen.
- Kann bei möblierter Vermietung ein déficit foncier entstehen?
- Nein. Die möblierte Vermietung fällt unter die BIC (gewerbliche Einkünfte), nicht unter die revenus fonciers: Sie erzeugt keinen déficit foncier. Dieser ist der unmöblierten Vermietung im régime réel vorbehalten.
- Was passiert, wenn ich nach der Anrechnung eines Verlusts verkaufe oder die Vermietung beende?
- Um die Anrechnung auf das Gesamteinkommen zu behalten, muss die Wohnung bis zum 31. Dezember des dritten Jahres nach dem Jahr der Anrechnung vermietet bleiben. Verkauf oder Beendigung der Vermietung vor diesem Termin kann dazu führen, dass die Finanzverwaltung den Steuervorteil zurückfordert.