Déficit foncier (déficit de rentas inmobiliarias): imputación, tope de 10 700 € y aplazamiento
Actualizado el 24 de agosto de 2026 · 7 min de lectura
Cuando los gastos de una vivienda alquilada sin amueblar superan los alquileres cobrados, el arrendador acogido al régimen real genera un déficit foncier (déficit de rentas inmobiliarias). Bien utilizado —sobre todo con obras importantes— es una de las palancas fiscales más potentes para un propietario: puede reducir no solo tus revenus fonciers (rentas inmobiliarias), sino también tu renta imponible global. Así funciona, con qué límites y qué condiciones no debes pasar por alto.
Qué es un déficit foncier
Un déficit foncier aparece cuando los gastos deducibles de un bien alquilado sin amueblar (obras, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, intereses del préstamo, gastos de gestión…) superan los alquileres percibidos en el año.
Solo afecta al alquiler sin amueblar, tributado en la categoría de revenus fonciers (rentas inmobiliarias), y únicamente en el régime réel (régimen real): el micro-foncier, con su reducción a tanto alzado del 30 %, nunca permite constatar un déficit. El alquiler amueblado, tributado como BIC (beneficios industriales y comerciales), sigue otras reglas y no genera déficit foncier.
El tope de imputación de 10 700 €
Todo el interés del déficit foncier reside en su imputación en la renta global. La parte del déficit que procede de gastos distintos de los intereses del préstamo se imputa en tu renta imponible global, con un límite de 10 700 € al año. Eso es lo que reduce tu impuesto más allá de los simples alquileres.
La parte del déficit derivada de los intereses del préstamo, en cambio, solo se imputa en tus revenus fonciers (rentas inmobiliarias) —no en la renta global—. Por último, la fracción de déficit que supera el tope de 10 700 € no se pierde: puede aplazarse sobre tus revenus fonciers de los diez años siguientes.
El caso de las obras de renovación energética
Para fomentar la salida de las viviendas de baja eficiencia energética, un dispositivo temporal duplicó el tope de imputación a 21 400 € cuando el déficit procede de obras de renovación energética que permiten a una vivienda pasar de una clase E, F o G a una clase A, B, C o D.
Esta mayoración se aplicaba a los gastos pagados hasta el 31 de diciembre de 2025, con presupuesto aceptado y anticipo abonado a partir de 2023. Pasada esa fecha, vuelve a aplicarse el tope general de 10 700 €: comprueba la fecha de pago de tus obras para saber qué tope corresponde a tu declaración.
Condiciones y errores que evitar
El beneficio de la imputación en la renta global no está definitivamente adquirido: está condicionado al mantenimiento del alquiler.
- la vivienda debe seguir alquilada (sin amueblar) hasta el 31 de diciembre del tercer año siguiente a la imputación del déficit; de lo contrario, la administración puede cuestionar la ventaja;
- solo son deducibles las obras de mantenimiento, reparación y mejora —las obras de construcción, reconstrucción o ampliación no lo son y no generan déficit—;
- conserva todas las facturas y justificantes: las obras deducidas en el régimen real no pueden contabilizarse una segunda vez, por ejemplo en el cálculo de una futura plusvalía.
Cómo declararlo
El déficit se calcula en el formulario 2044 (o 2044 especial), donde detallas alquileres y gastos bien por bien. El resultado se traslada después a tu declaración de la renta principal (formulario 2042): la parte imputable en la renta global y, en su caso, los déficits anteriores aún aplazables se indican en casillas específicas.
En una SCI (sociedad civil inmobiliaria francesa) sujeta al impuesto sobre la renta, el mecanismo es el mismo: cada socio imputa su parte de déficit según las mismas reglas. Llevar una contabilidad del alquiler a lo largo del año —alquileres cobrados, facturas de obras, vencimientos del préstamo— facilita mucho la declaración y protege tus justificantes ante una posible inspección.
Preguntas frecuentes
- ¿El déficit foncier se imputa sobre la totalidad de mis ingresos?
- La parte del déficit procedente de gastos distintos de los intereses del préstamo se imputa en tu renta global, pero solo hasta 10 700 € al año. Más allá, el excedente —al igual que la parte ligada a los intereses del préstamo— se aplaza sobre tus revenus fonciers (rentas inmobiliarias) de los diez años siguientes.
- ¿Puedo generar un déficit foncier alquilando amueblado?
- No. El alquiler amueblado tributa como BIC (beneficios industriales y comerciales), no como revenus fonciers (rentas inmobiliarias): no genera déficit foncier. El déficit foncier está reservado al alquiler sin amueblar en régime réel (régimen real).
- ¿Qué ocurre si vendo o dejo de alquilar después de haber imputado un déficit?
- Para conservar la imputación en la renta global, la vivienda debe seguir alquilada hasta el 31 de diciembre del tercer año siguiente al de la imputación. Vender o dejar de alquilar antes de ese plazo puede llevar a la administración a cuestionar la ventaja fiscal.