Il déficit foncier si imputa sulla totalità dei miei redditi?

La quota di deficit derivante dalle spese diverse dagli interessi del mutuo si imputa sul vostro reddito globale, ma solo fino a 10 700 € l’anno. Oltre questo importo, l’eccedenza — come la quota legata agli interessi del mutuo — si riporta sui vostri revenus fonciers dei dieci anni successivi.

Posso generare un déficit foncier affittando ammobiliato?

No. La locazione ammobiliata rientra nei bénéfices industriels et commerciaux (BIC, redditi industriali e commerciali), non nei revenus fonciers: non genera déficit foncier. Il déficit foncier è riservato alla locazione non ammobiliata in regime reale.

Cosa succede se vendo o smetto di affittare dopo aver imputato un deficit?

Per conservare l’imputazione sul reddito globale, l’alloggio deve restare locato fino al 31 dicembre del terzo anno successivo a quello dell’imputazione. Vendere o cessare la locazione prima di questo termine può portare l’amministrazione a rimettere in causa il beneficio fiscale.

Déficit foncier: imputazione, tetto di 10 700 € e riporto

Aggiornato il 24 agosto 2026 · 7 min di lettura

Quando le spese di un alloggio locato non ammobiliato superano i canoni incassati, il locatore in regime reale (régime réel) genera un déficit foncier (deficit da redditi fondiari). Usato bene — in particolare in caso di grandi lavori — è una delle leve fiscali più potenti per un proprietario: può ridurre non solo i vostri revenus fonciers (redditi fondiari), ma anche il vostro reddito imponibile globale. Ecco come funziona, entro quali limiti, e le condizioni da non trascurare.

Cos’è un déficit foncier

Un déficit foncier si genera quando le spese deducibili di un immobile locato non ammobiliato (lavori, taxe foncière, assicurazione, interessi del mutuo, spese di gestione…) superano i canoni percepiti nell’anno.

Riguarda solo la locazione non ammobiliata, tassata nella categoria dei revenus fonciers, e solo in regime reale (régime réel): il micro-foncier, con il suo abbattimento forfettario del 30%, non permette mai di generare un deficit. La locazione ammobiliata, tassata come BIC (redditi industriali e commerciali), segue altre regole e non genera déficit foncier.

Il tetto di imputazione di 10 700 €

Tutto l’interesse del déficit foncier sta nella sua imputazione sul reddito globale. La quota di deficit che deriva da spese diverse dagli interessi del mutuo si imputa sul reddito imponibile globale, nel limite di 10 700 € l’anno. È questo che riduce l’imposta oltre i soli canoni.

La quota di deficit derivante dagli interessi del mutuo, invece, si imputa solo sui revenus fonciers — non sul reddito globale. Infine, la quota di deficit che supera il tetto di 10 700 € non va persa: è riportabile sui revenus fonciers dei dieci anni successivi.

Il caso dei lavori di ristrutturazione energetica

Per incoraggiare l’uscita dagli alloggi a bassa efficienza energetica ("passoires thermiques"), un dispositivo temporaneo ha raddoppiato il tetto di imputazione a 21 400 € quando il deficit deriva da lavori di ristrutturazione energetica che permettono a un alloggio di passare da una classe E, F o G a una classe A, B, C o D.

Questa maggiorazione riguardava le spese pagate fino al 31 dicembre 2025, su preventivo accettato e acconto versato a partire dal 2023. Oltre questa scadenza, il tetto ordinario di 10 700 € si applica di nuovo: verificate la data di pagamento dei vostri lavori per sapere quale tetto si applica alla vostra dichiarazione.

Condizioni e insidie da evitare

Il beneficio dell’imputazione sul reddito globale non è definitivamente acquisito: è condizionato al mantenimento della locazione.

l’alloggio deve restare locato (in locazione non ammobiliata) fino al 31 dicembre del terzo anno successivo all’imputazione del deficit; altrimenti l’amministrazione può rimettere in causa il beneficio;
sono deducibili solo i lavori di manutenzione, riparazione e miglioria — i lavori di costruzione, ricostruzione o ampliamento non lo sono e non generano deficit;
conservate tutte le fatture e i giustificativi: i lavori dedotti in regime reale non possono essere contati una seconda volta, per esempio nel calcolo di una futura plusvalenza.

Come dichiararlo

Il deficit si calcola sul formulaire 2044 (o 2044 speciale), dove si dettagliano canoni e spese immobile per immobile. Il risultato viene poi riportato sulla dichiarazione dei redditi principale (formulaire 2042): la quota imputabile sul reddito globale e, se del caso, i deficit precedenti ancora riportabili sono indicati in caselle distinte.

In una SCI soggetta all’imposta sul reddito, il meccanismo è lo stesso: ogni socio imputa la propria quota di deficit secondo le stesse regole. Una contabilità locativa tenuta durante tutto l’anno — canoni incassati, fatture dei lavori, scadenze del mutuo — rende la dichiarazione molto più semplice e mette al sicuro i giustificativi in caso di controllo.

Domande frequenti

Il déficit foncier si imputa sulla totalità dei miei redditi?: La quota di deficit derivante dalle spese diverse dagli interessi del mutuo si imputa sul vostro reddito globale, ma solo fino a 10 700 € l’anno. Oltre questo importo, l’eccedenza — come la quota legata agli interessi del mutuo — si riporta sui vostri revenus fonciers dei dieci anni successivi.
Posso generare un déficit foncier affittando ammobiliato?: No. La locazione ammobiliata rientra nei bénéfices industriels et commerciaux (BIC, redditi industriali e commerciali), non nei revenus fonciers: non genera déficit foncier. Il déficit foncier è riservato alla locazione non ammobiliata in regime reale.
Cosa succede se vendo o smetto di affittare dopo aver imputato un deficit?: Per conservare l’imputazione sul reddito globale, l’alloggio deve restare locato fino al 31 dicembre del terzo anno successivo a quello dell’imputazione. Vendere o cessare la locazione prima di questo termine può portare l’amministrazione a rimettere in causa il beneficio fiscale.