Wordt het déficit foncier afgetrokken van al mijn inkomen?

Het deel van het verlies afkomstig van kosten exclusief leningrente wordt afgetrokken van uw totale inkomen, maar slechts tot 10 700 € per jaar. Wat daarboven uitkomt — net als het deel dat met leningrente samenhangt — wordt overgedragen naar uw revenus fonciers van de tien volgende jaren.

Kan ik een déficit foncier creëren bij gemeubileerde verhuur?

Nee. Gemeubileerde verhuur valt onder de BIC (bedrijfswinst), niet onder de revenus fonciers: dat levert geen déficit foncier op. Het déficit foncier is voorbehouden aan onmeubileerde verhuur onder het régime réel.

Wat gebeurt er als ik verkoop of stop met verhuren na imputatie van een verlies?

Om de imputatie op het totale inkomen te behouden, moet de woning verhuurd blijven tot 31 december van het derde jaar na dat van de imputatie. Verkopen of stoppen met verhuren vóór die termijn kan de belastingdienst ertoe brengen het fiscale voordeel terug te vorderen.

Déficit foncier (verlies uit verhuur): imputatie, plafond van 10 700 € en overdracht

Bijgewerkt op 24 augustus 2026 · 7 min leestijd

Wanneer de kosten van een onmeubileerd verhuurd pand hoger zijn dan de geïnde huur, ontstaat voor de verhuurder onder het régime réel (werkelijke kosten) een déficit foncier, oftewel een verlies uit verhuur. Goed gebruikt, vooral bij grote werken, is dit een van de krachtigste fiscale hefbomen voor een eigenaar: het kan niet alleen uw revenus fonciers (huurinkomsten) verlagen, maar ook uw totale belastbare inkomen. Zo werkt het, binnen welke grenzen, en welke voorwaarden u niet mag missen.

Wat is een déficit foncier

Een déficit foncier ontstaat wanneer de aftrekbare kosten van een onmeubileerd verhuurd pand (werken, onroerendezaakbelasting, verzekering, leningrente, beheerskosten…) hoger zijn dan de in dat jaar ontvangen huur.

Het geldt alleen voor onmeubileerde verhuur, belast als revenus fonciers, en enkel onder het régime réel: de micro-foncier-regeling, met haar forfaitaire aftrek van 30 %, laat nooit een verlies vaststellen. Gemeubileerde verhuur, belast als BIC (bedrijfswinst), volgt andere regels en levert geen déficit foncier op.

Het imputatieplafond van 10 700 €

Het hele nut van het déficit foncier zit in de imputatie op het totale inkomen. Het deel van het verlies dat voortkomt uit andere kosten dan leningrente wordt afgetrokken van uw totale belastbare inkomen, tot maximaal 10 700 € per jaar. Dat is wat uw belasting verlaagt, verder dan alleen de huurinkomsten.

Het deel van het verlies dat uit leningrente voortkomt, wordt alleen afgetrokken van uw revenus fonciers — niet van het totale inkomen. Ten slotte gaat het deel van het verlies boven het plafond van 10 700 € niet verloren: het kan worden overgedragen naar uw revenus fonciers van de tien volgende jaren.

Energetische renovatiewerken

Om de uitstroom van energieverslindende woningen (passoires thermiques) te stimuleren, verdubbelde een tijdelijke regeling het imputatieplafond naar 21 400 € wanneer het verlies voortkomt uit energetische renovatiewerken waarmee een woning van energieklasse E, F of G naar A, B, C of D overgaat.

Deze verhoging gold voor uitgaven betaald tot en met 31 december 2025, op basis van een aanvaarde offerte en een voorschot betaald vanaf 2023. Na die datum geldt weer het gewone plafond van 10 700 €: controleer de betaaldatum van uw werken om te weten welk plafond op uw aangifte van toepassing is.

Voorwaarden en valkuilen om te vermijden

Het voordeel van de imputatie op het totale inkomen staat niet definitief vast: het is gekoppeld aan het voortzetten van de verhuur.

de woning moet verhuurd blijven (onmeubileerd) tot 31 december van het derde jaar na de imputatie van het verlies; anders kan de belastingdienst het voordeel terugvorderen;
alleen onderhouds-, herstel- en verbeteringswerken zijn aftrekbaar — bouw-, herbouw- of uitbreidingswerken zijn dat niet en leveren geen verlies op;
bewaar alle facturen en bewijsstukken: werken die onder het régime réel zijn afgetrokken, mogen niet nogmaals worden meegeteld, bijvoorbeeld bij de berekening van een latere meerwaarde.

Hoe u het aangeeft

Het verlies wordt berekend op formulier 2044 (of de speciale 2044), waar u per pand huur en kosten in detail invult. Het resultaat wordt vervolgens overgenomen op uw hoofdaangifte (2042): het deel dat op het totale inkomen kan worden geïmputeerd en, in voorkomend geval, nog overdraagbare eerdere verliezen worden er in aparte vakken vermeld.

Bij een SCI (Franse burgerlijke vastgoedvennootschap) onderworpen aan de inkomstenbelasting werkt het mechanisme hetzelfde: elke vennoot imputeert zijn aandeel in het verlies volgens dezelfde regels. Een doorlopende huuradministratie — ontvangen huur, facturen van werken, aflossingstermijnen — maakt de aangifte veel eenvoudiger en beschermt uw bewijsstukken bij een controle.

Veelgestelde vragen

Wordt het déficit foncier afgetrokken van al mijn inkomen?: Het deel van het verlies afkomstig van kosten exclusief leningrente wordt afgetrokken van uw totale inkomen, maar slechts tot 10 700 € per jaar. Wat daarboven uitkomt — net als het deel dat met leningrente samenhangt — wordt overgedragen naar uw revenus fonciers van de tien volgende jaren.
Kan ik een déficit foncier creëren bij gemeubileerde verhuur?: Nee. Gemeubileerde verhuur valt onder de BIC (bedrijfswinst), niet onder de revenus fonciers: dat levert geen déficit foncier op. Het déficit foncier is voorbehouden aan onmeubileerde verhuur onder het régime réel.
Wat gebeurt er als ik verkoop of stop met verhuren na imputatie van een verlies?: Om de imputatie op het totale inkomen te behouden, moet de woning verhuurd blijven tot 31 december van het derde jaar na dat van de imputatie. Verkopen of stoppen met verhuren vóór die termijn kan de belastingdienst ertoe brengen het fiscale voordeel terug te vorderen.