Trekkes hele déficit foncier fra i alminnelig inntekt?

Den delen av underskuddet som stammer fra andre kostnader enn låneretter, trekkes fra alminnelig inntekt, men bare opptil 10 700 € per år. Det som overstiger dette — i likhet med andelen knyttet til låneretter — fremføres mot dine revenus fonciers de neste ti årene.

Kan jeg få déficit foncier ved møblert utleie?

Nei. Møblert utleie hører under BIC (bénéfices industriels et commerciaux, næringsinntekt), ikke revenus fonciers: det gir ikke grunnlag for déficit foncier. Ordningen gjelder bare umøblert utleie under régime réel.

Hva skjer om jeg selger eller slutter å leie ut etter å ha fått fradrag for et underskudd?

For å beholde fradraget i alminnelig inntekt må boligen forbli utleid frem til 31. desember det tredje året etter fradragsåret. Selger du eller avslutter utleien før dette, kan skattemyndighetene omgjøre skattefordelen.

Underskudd ved utleie (déficit foncier): fradrag, tak på 10 700 € og fremføring

Oppdatert den 24. august 2026 · 7 min lesing

Når kostnadene ved en umøblert utleiebolig overstiger leieinntektene, oppstår det et underskudd — déficit foncier — for utleiere som bruker régime réel (det ordinære skatteregimet for revenus fonciers, leieinntekter av fast eiendom). Riktig brukt, særlig ved større oppussingsarbeider, er dette et av de kraftigste skattegrepene en utleier har: det kan redusere ikke bare leieinntektene dine, men også din samlede alminnelige inntekt. Her er hvordan det fungerer, hvilke grenser som gjelder, og vilkårene du ikke må overse.

Hva er et déficit foncier

Et déficit foncier oppstår når de fradragsberettigede kostnadene ved en umøblert utleiebolig (oppussing, taxe foncière, forsikring, låneretter, forvaltningshonorarer …) overstiger leieinntektene i løpet av året.

Det gjelder kun umøblert utleie, som skattlegges som revenus fonciers, og bare under régime réel: micro-foncier, med sitt sjablongfradrag på 30 %, gir aldri grunnlag for et underskudd. Møblert utleie, som skattlegges som BIC (bénéfices industriels et commerciaux, næringsinntekt), følger andre regler og gir ikke déficit foncier.

Taket på 10 700 € for fradrag i alminnelig inntekt

Hele poenget med déficit foncier ligger i muligheten til å trekke det fra alminnelig inntekt. Den delen av underskuddet som stammer fra andre kostnader enn låneretter, kan trekkes fra din samlede skattepliktige inntekt, begrenset til 10 700 € per år. Det er dette som senker skatten din utover selve leieinntektene.

Den delen av underskuddet som skyldes låneretter, kan derimot bare trekkes fra fremtidige revenus fonciers — ikke fra alminnelig inntekt. Til slutt: den delen av underskuddet som overstiger taket på 10 700 € går ikke tapt — den kan fremføres mot dine revenus fonciers de neste ti årene.

Energirenovering: et midlertidig unntak

For å oppmuntre til utbedring av dårlig isolerte boliger («passoires thermiques») ble det innført en midlertidig ordning som doblet taket til 21 400 € når underskuddet skyldes energirenovering som løfter boligen fra energiklasse E, F eller G til klasse A, B, C eller D.

Denne økte grensen gjaldt utgifter betalt frem til 31. desember 2025, forutsatt akseptert tilbud og forskudd betalt fra og med 2023. Etter denne fristen gjelder igjen det ordinære taket på 10 700 €: sjekk betalingsdatoen for arbeidene dine for å vite hvilket tak som gjelder for din selvangivelse.

Vilkår og fallgruver

Fradraget i alminnelig inntekt er ikke endelig sikret: det er betinget av at utleien opprettholdes.

boligen må forbli utleid (umøblert) frem til 31. desember det tredje året etter fradragsåret; ellers kan skattemyndighetene omgjøre fordelen;
kun vedlikeholds-, reparasjons- og forbedringsarbeider er fradragsberettiget — nybygg, gjenoppbygging eller påbygg er det ikke, og gir ikke grunnlag for underskudd;
ta vare på alle fakturaer og bilag: arbeider som er trukket fra under régime réel, kan ikke telles en gang til, for eksempel ved en fremtidig beregning av eiendomsgevinst (plus-value).

Slik oppgir du det i selvangivelsen

Underskuddet beregnes på skjema 2044 (eller 2044 spéciale), hvor du fører opp leieinntekter og kostnader for hver eiendom. Resultatet overføres deretter til hovedselvangivelsen (2042): andelen som kan trekkes fra alminnelig inntekt, og eventuelle tidligere underskudd som fortsatt kan fremføres, føres i egne felt.

For et SCI (fransk eiendomsselskap) beskattet som personinntekt gjelder samme mekanisme: hver deltaker trekker fra sin andel av underskuddet etter de samme reglene. Løpende regnskapsføring gjennom året — mottatte leieinntekter, fakturaer for arbeider, låneterminer — gjør selvangivelsen langt enklere og sikrer bilagene dine ved en eventuell kontroll.

Ofte stilte spørsmål

Trekkes hele déficit foncier fra i alminnelig inntekt?: Den delen av underskuddet som stammer fra andre kostnader enn låneretter, trekkes fra alminnelig inntekt, men bare opptil 10 700 € per år. Det som overstiger dette — i likhet med andelen knyttet til låneretter — fremføres mot dine revenus fonciers de neste ti årene.
Kan jeg få déficit foncier ved møblert utleie?: Nei. Møblert utleie hører under BIC (bénéfices industriels et commerciaux, næringsinntekt), ikke revenus fonciers: det gir ikke grunnlag for déficit foncier. Ordningen gjelder bare umøblert utleie under régime réel.
Hva skjer om jeg selger eller slutter å leie ut etter å ha fått fradrag for et underskudd?: For å beholde fradraget i alminnelig inntekt må boligen forbli utleid frem til 31. desember det tredje året etter fradragsåret. Selger du eller avslutter utleien før dette, kan skattemyndighetene omgjøre skattefordelen.