Czy déficit foncier odlicza się od całości moich dochodów?

Część deficytu wynikająca z kosztów innych niż odsetki od kredytu odlicza się od dochodu globalnego, ale tylko do 10 700 € rocznie. Powyżej tej kwoty nadwyżka — podobnie jak część związana z odsetkami od kredytu — przenosi się na revenus fonciers kolejnych dziesięciu lat.

Czy mogę utworzyć déficit foncier, wynajmując mieszkanie umeblowane?

Nie. Najem umeblowany podlega bénéfices industriels et commerciaux (BIC), a nie revenus fonciers: nie generuje déficit foncier. Déficit foncier jest zarezerwowany dla najmu niemeblowanego w reżimie régime réel.

Co się dzieje, jeśli sprzedam nieruchomość lub przestanę ją wynajmować po odliczeniu deficytu?

Aby zachować odliczenie od dochodu globalnego, mieszkanie musi pozostać wynajęte do 31 grudnia trzeciego roku następującego po roku odliczenia. Sprzedaż lub zaprzestanie najmu przed tym terminem może skłonić administrację do zakwestionowania korzyści podatkowej.

Déficit foncier (strata z najmu): odliczenie, limit 10 700 € i przeniesienie

Zaktualizowano 24 sierpnia 2026 · 7 min czytania

Gdy koszty mieszkania wynajmowanego niemeblowanego przewyższają otrzymywany czynsz, wynajmujący rozliczający się w régime réel (systemie rzeczywistym) generuje déficit foncier (stratę z najmu). Dobrze wykorzystana — zwłaszcza przy dużych pracach remontowych — jest jedną z najsilniejszych dźwigni podatkowych dla właściciela: może obniżyć nie tylko revenus fonciers (dochody z najmu), ale też cały dochód podlegający opodatkowaniu. Oto jak działa, w jakich granicach i jakich warunków nie wolno przeoczyć.

Czym jest déficit foncier (strata z najmu)

Déficit foncier powstaje, gdy koszty podlegające odliczeniu od nieruchomości wynajmowanej niemeblowanej (prace remontowe, taxe foncière — podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, odsetki od kredytu, koszty zarządzania…) przewyższają czynsz otrzymany w danym roku.

Dotyczy wyłącznie najmu niemeblowanego (location nue), opodatkowanego w kategorii revenus fonciers, i tylko w reżimie régime réel: micro-foncier, z ryczałtową ulgą 30 %, nigdy nie pozwala wykazać deficytu. Najem umeblowany, opodatkowany w kategorii BIC, podlega innym zasadom i nie generuje déficit foncier.

Limit odliczenia 10 700 €

Cała wartość déficit foncier polega na możliwości odliczenia go od dochodu globalnego. Część deficytu wynikająca z kosztów innych niż odsetki od kredytu odlicza się od dochodu podlegającego opodatkowaniu (revenu global), w granicach 10 700 € rocznie. To właśnie obniża podatek poza samym czynszem.

Część deficytu wynikająca z odsetek od kredytu odlicza się natomiast wyłącznie od revenus fonciers (dochodów z najmu) — nie od dochodu globalnego. Wreszcie część deficytu przekraczająca limit 10 700 € nie przepada: można ją przenieść na revenus fonciers kolejnych dziesięciu lat.

Przypadek prac związanych z renowacją energetyczną

Aby zachęcić do eliminacji tzw. „cieplnych sit” (passoires thermiques), tymczasowy mechanizm podwoił limit odliczenia do 21 400 €, gdy deficyt wynika z prac renowacji energetycznej pozwalających mieszkaniu przejść z klasy E, F lub G do klasy A, B, C lub D.

Ta podwyżka dotyczyła wydatków opłaconych do 31 grudnia 2025 roku, na podstawie zaakceptowanego kosztorysu i zaliczki wpłaconej od 2023 roku. Po tym terminie ponownie obowiązuje standardowy limit 10 700 €: sprawdź datę zapłaty swoich prac, aby wiedzieć, jaki limit dotyczy Twojej deklaracji.

Warunki i pułapki do uniknięcia

Korzyść z odliczenia od dochodu globalnego nie jest ostatecznie nabyta: jest uzależniona od utrzymania najmu.

mieszkanie musi pozostać wynajęte (w najmie niemeblowanym) do 31 grudnia trzeciego roku następującego po odliczeniu deficytu; w przeciwnym razie administracja może zakwestionować tę korzyść;
odliczeniu podlegają wyłącznie prace konserwacyjne, naprawcze i ulepszeniowe — prace budowlane, odbudowa lub rozbudowa nie podlegają odliczeniu i nie tworzą deficytu;
zachowaj wszystkie faktury i dokumenty potwierdzające: prace odliczone w systemie rzeczywistym nie mogą być policzone po raz drugi, na przykład przy obliczaniu przyszłej plus-value (zysku ze sprzedaży).

Jak to zadeklarować

Deficyt oblicza się na formularzu 2044 (lub 2044 spéciale), gdzie szczegółowo podaje się czynsze i koszty dla każdej nieruchomości osobno. Wynik przenosi się następnie do głównej deklaracji dochodów (2042): część odliczalna od dochodu globalnego oraz, w stosownych przypadkach, wcześniejsze deficyty wciąż możliwe do przeniesienia są wskazane w oddzielnych polach.

W SCI (cywilnej spółce nieruchomościowej) opodatkowanej podatkiem dochodowym mechanizm jest taki sam: każdy wspólnik odlicza swoją część deficytu według tych samych zasad. Prowadzona przez cały rok księgowość najmu — otrzymane czynsze, faktury za prace, raty kredytu — znacznie ułatwia deklarację i zabezpiecza dokumenty na wypadek kontroli.

Najczęstsze pytania

Czy déficit foncier odlicza się od całości moich dochodów?: Część deficytu wynikająca z kosztów innych niż odsetki od kredytu odlicza się od dochodu globalnego, ale tylko do 10 700 € rocznie. Powyżej tej kwoty nadwyżka — podobnie jak część związana z odsetkami od kredytu — przenosi się na revenus fonciers kolejnych dziesięciu lat.
Czy mogę utworzyć déficit foncier, wynajmując mieszkanie umeblowane?: Nie. Najem umeblowany podlega bénéfices industriels et commerciaux (BIC), a nie revenus fonciers: nie generuje déficit foncier. Déficit foncier jest zarezerwowany dla najmu niemeblowanego w reżimie régime réel.
Co się dzieje, jeśli sprzedam nieruchomość lub przestanę ją wynajmować po odliczeniu deficytu?: Aby zachować odliczenie od dochodu globalnego, mieszkanie musi pozostać wynajęte do 31 grudnia trzeciego roku następującego po roku odliczenia. Sprzedaż lub zaprzestanie najmu przed tym terminem może skłonić administrację do zakwestionowania korzyści podatkowej.