O déficit foncier imputa-se na totalidade dos meus rendimentos?

A parte do déficit proveniente de despesas que não os juros do empréstimo imputa-se no seu rendimento global, mas apenas até 10 700 € por ano. Para além disso, o excedente — tal como a parte ligada aos juros do empréstimo — reporta-se nos seus revenus fonciers dos dez anos seguintes.

Posso criar um déficit foncier arrendando com mobília?

Não. O arrendamento mobilado está sujeito aos BIC, não aos revenus fonciers: não gera déficit foncier. O déficit foncier está reservado ao arrendamento sem mobília no régime réel.

O que acontece se eu vender ou deixar de arrendar depois de ter imputado um déficit?

Para conservar a imputação no rendimento global, o imóvel deve permanecer arrendado até 31 de dezembro do terceiro ano seguinte ao da imputação. Vender ou cessar o arrendamento antes desse prazo pode levar a administração fiscal a pôr em causa a vantagem fiscal.

Déficit foncier (défice de rendimentos prediais): imputação, plafond e reporte

Atualizado em 24 de agosto de 2026 · 7 min de leitura

Quando as despesas de um imóvel arrendado sem mobília ultrapassam as rendas recebidas, o senhorio no régime réel (regime real) apura um déficit foncier. Bem utilizado — nomeadamente em caso de grandes obras — é uma das alavancas fiscais mais poderosas para um proprietário: pode reduzir não só os seus revenus fonciers (rendimentos prediais), mas também o seu rendimento tributável global. Eis como funciona, dentro de que limites, e as condições a não esquecer.

O que é um déficit foncier

Um déficit foncier surge quando as despesas dedutíveis de um imóvel arrendado sem mobília (obras, taxe foncière, seguro, juros do empréstimo, custos de gestão…) são superiores às rendas recebidas no ano.

Diz respeito apenas ao arrendamento sem mobília, tributado na categoria dos revenus fonciers, e apenas no régime réel: o micro-foncier (micro-rendimentos prediais), com o seu abatimento forfetário de 30 %, nunca permite apurar um déficit. O arrendamento mobilado, tributado em BIC (rendimentos industriais e comerciais), segue outras regras e não gera déficit foncier.

O plafond de imputação de 10 700 €

Todo o interesse do déficit foncier está na sua imputação no rendimento global. A fração do déficit proveniente de despesas que não sejam juros do empréstimo imputa-se no seu rendimento tributável global, até ao limite de 10 700 € por ano. É isto que reduz o seu imposto para além das simples rendas.

Já a parte do déficit resultante dos juros do empréstimo apenas se imputa nos seus revenus fonciers — não no rendimento global. Por fim, a fração do déficit que ultrapassa o plafond de 10 700 € não se perde: é reportável nos seus revenus fonciers dos dez anos seguintes.

O caso das obras de renovação energética

Para incentivar a saída das habitações com fraco desempenho energético, um dispositivo temporário duplicou o plafond de imputação para 21 400 € quando o déficit resulta de obras de renovação energética que permitem a um imóvel passar de uma classe E, F ou G para uma classe A, B, C ou D.

Esta majoração visava as despesas pagas até 31 de dezembro de 2025, com orçamento aceite e sinal pago a partir de 2023. Depois desse prazo, volta a aplicar-se o plafond de direito comum de 10 700 €: verifique a data de pagamento das suas obras para saber qual o plafond aplicável à sua declaração.

Condições e armadilhas a evitar

O benefício da imputação no rendimento global não é definitivamente adquirido: está condicionado à manutenção do arrendamento.

o imóvel deve permanecer arrendado (sem mobília) até 31 de dezembro do terceiro ano seguinte ao da imputação do déficit; caso contrário, a administração fiscal pode pôr em causa a vantagem;
apenas são dedutíveis as obras de manutenção, reparação e melhoria — as obras de construção, reconstrução ou ampliação não o são e não criam déficit;
conserve todas as faturas e comprovativos: as obras deduzidas no régime réel não podem ser contabilizadas uma segunda vez, por exemplo no cálculo de uma futura mais-valia.

Como declarar

O déficit calcula-se no formulaire 2044 (formulário 2044, ou 2044 especial), onde detalha rendas e despesas imóvel a imóvel. O resultado é depois reportado na sua declaração de rendimentos principal, o formulaire 2042 (formulário 2042): a parte imputável no rendimento global e, se for caso disso, os défices anteriores ainda reportáveis são indicados em casas distintas.

Numa SCI (société civile immobilière, sociedade civil imobiliária) sujeita ao imposto sobre o rendimento, o mecanismo é o mesmo: cada sócio imputa a sua quota-parte de déficit segundo as mesmas regras. Uma contabilidade locativa mantida ao longo do ano — rendas recebidas, faturas de obras, prestações do empréstimo — torna a declaração muito mais simples e protege os seus comprovativos em caso de fiscalização.

Perguntas frequentes

O déficit foncier imputa-se na totalidade dos meus rendimentos?: A parte do déficit proveniente de despesas que não os juros do empréstimo imputa-se no seu rendimento global, mas apenas até 10 700 € por ano. Para além disso, o excedente — tal como a parte ligada aos juros do empréstimo — reporta-se nos seus revenus fonciers dos dez anos seguintes.
Posso criar um déficit foncier arrendando com mobília?: Não. O arrendamento mobilado está sujeito aos BIC, não aos revenus fonciers: não gera déficit foncier. O déficit foncier está reservado ao arrendamento sem mobília no régime réel.
O que acontece se eu vender ou deixar de arrendar depois de ter imputado um déficit?: Para conservar a imputação no rendimento global, o imóvel deve permanecer arrendado até 31 de dezembro do terceiro ano seguinte ao da imputação. Vender ou cessar o arrendamento antes desse prazo pode levar a administração fiscal a pôr em causa a vantagem fiscal.