Dras déficit foncier av mot hela min inkomst?

Den del av underskottet som kommer från andra kostnader än låneräntor dras av mot din totala inkomst, men bara upp till 10 700 € per år. Utöver det rullas det överskjutande beloppet — liksom räntedelen — mot dina revenus fonciers under de kommande tio åren.

Kan jag skapa ett déficit foncier genom möblerad uthyrning?

Nej. Möblerad uthyrning beskattas som BIC (näringsinkomst), inte som revenus fonciers: det ger inget déficit foncier. Underskottet är förbehållet omöblerad uthyrning enligt régime réel.

Vad händer om jag säljer eller slutar hyra ut efter att ha gjort avdraget?

För att behålla avdraget mot den totala inkomsten måste bostaden förbli uthyrd fram till den 31 december det tredje året efter avdragsåret. Att sälja eller sluta hyra ut innan dess kan leda till att skattemyndigheten ifrågasätter skatteförmånen.

Underskott vid uthyrning (déficit foncier): avdrag, tak på 10 700 € och rullning

Uppdaterad den 24 augusti 2026 · 7 min läsning

När kostnaderna för en tomt uthyrd bostad överstiger de inkasserade hyrorna uppstår ett déficit foncier — ett underskott vid uthyrning — för hyresvärden som beskattas enligt régime réel (den faktiska metoden). Rätt använt, särskilt vid större renoveringar, är det ett av de kraftfullaste skatteverktygen för en fastighetsägare: det kan sänka inte bara dina revenus fonciers (hyresinkomster) utan även din totala beskattningsbara inkomst. Så här fungerar det, inom vilka gränser, och vilka villkor du inte får missa.

Vad är ett déficit foncier

Ett déficit foncier uppstår när de avdragsgilla kostnaderna för en omöblerad uthyrd bostad (renovering, fastighetsskatt, försäkring, låneräntor, förvaltningsavgifter…) under året överstiger de hyror som tagits emot.

Det gäller endast omöblerad uthyrning, beskattad som revenus fonciers, och bara enligt régime réel: micro-foncier, med sitt schablonavdrag på 30 %, kan aldrig ge ett underskott. Möblerad uthyrning, beskattad som BIC (näringsinkomst), följer andra regler och genererar inget déficit foncier.

Avdragstaket på 10 700 €

Hela poängen med déficit foncier ligger i avdraget mot din totala inkomst. Den del av underskottet som kommer från andra kostnader än låneräntor dras av mot din totala beskattningsbara inkomst, upp till 10 700 € per år. Det är detta som sänker skatten utöver enbart hyresberäkningen.

Den del av underskottet som kommer från låneräntor dras däremot bara av mot dina revenus fonciers — inte mot den totala inkomsten. Slutligen går den del av underskottet som överstiger taket på 10 700 € inte förlorad: den kan rullas mot dina revenus fonciers under de kommande tio åren.

Energirenovering: ett särskilt fall

För att uppmuntra åtgärder mot energitjuvar (bostäder med dålig energiprestanda) fördubblade en tillfällig regel avdragstaket till 21 400 € när underskottet beror på energirenovering som gör att en bostad går från energiklass E, F eller G till klass A, B, C eller D.

Denna höjning gällde utgifter betalda till och med den 31 december 2025, på grundval av en accepterad offert och en handpenning betald från och med 2023. Efter detta datum gäller åter det ordinarie taket på 10 700 €: kontrollera betalningsdatumet för dina arbeten för att veta vilket tak som gäller din deklaration.

Villkor och fallgropar att undvika

Rätten till avdrag mot den totala inkomsten är inte definitivt förvärvad: den är villkorad av att uthyrningen fortsätter.

bostaden måste förbli uthyrd (omöblerat) fram till den 31 december det tredje året efter det år avdraget gjordes; annars kan skattemyndigheten ifrågasätta förmånen;
endast underhålls-, reparations- och förbättringsarbeten är avdragsgilla — bygg-, återuppbyggnads- eller tillbyggnadsarbeten är det inte och ger inte upphov till något underskott;
spara alla fakturor och underlag: arbeten som redan dragits av enligt régime réel kan inte räknas en andra gång, till exempel vid en framtida beräkning av fastighetsvinst.

Så deklarerar du det

Underskottet beräknas på formulär 2044 (eller den särskilda 2044-varianten), där du specificerar hyror och kostnader bostad för bostad. Resultatet förs sedan över till din huvuddeklaration (2042): den del som är avdragsgill mot den totala inkomsten och, i förekommande fall, tidigare underskott som fortfarande kan rullas anges i separata fält.

I en SCI (fastighetsbolag) beskattad enligt inkomstskatt fungerar mekanismen på samma sätt: varje delägare drar av sin andel av underskottet enligt samma regler. En hyresbokföring som förs löpande under året — inkasserade hyror, fakturor för arbeten, låneavier — gör deklarationen mycket enklare och säkrar dina underlag vid en eventuell kontroll.

Vanliga frågor

Dras déficit foncier av mot hela min inkomst?: Den del av underskottet som kommer från andra kostnader än låneräntor dras av mot din totala inkomst, men bara upp till 10 700 € per år. Utöver det rullas det överskjutande beloppet — liksom räntedelen — mot dina revenus fonciers under de kommande tio åren.
Kan jag skapa ett déficit foncier genom möblerad uthyrning?: Nej. Möblerad uthyrning beskattas som BIC (näringsinkomst), inte som revenus fonciers: det ger inget déficit foncier. Underskottet är förbehållet omöblerad uthyrning enligt régime réel.
Vad händer om jag säljer eller slutar hyra ut efter att ha gjort avdraget?: För att behålla avdraget mot den totala inkomsten måste bostaden förbli uthyrd fram till den 31 december det tredje året efter avdragsåret. Att sälja eller sluta hyra ut innan dess kan leda till att skattemyndigheten ifrågasätter skatteförmånen.