Fianza del alquiler: importe, devolución y retenciones
Actualizado el 6 de julio de 2026 · 6 min de lectura
La fianza cubre los posibles incumplimientos del inquilino (impagos, daños). Su importe está limitado, su devolución está sujeta a plazos estrictos y toda retención debe justificarse. Incumplir estas reglas expone al propietario a penalizaciones.
Un importe limitado
La fianza se limita a un mes de renta sin gastos en el alquiler sin amueblar, y a dos meses de renta sin gastos en el alquiler amueblado. Se entrega al firmar el contrato y no puede revisarse durante su vigencia.
No hay que confundirla con la caution: la fianza es una cantidad de dinero, mientras que la caution es una persona (el garante) que se compromete a pagar si el inquilino incumple.
El plazo de devolución
Tras la salida del inquilino, el propietario devuelve la fianza en un plazo que depende del inventario de salida:
- un mes cuando el inventario de salida coincide con el de entrada;
- dos meses cuando hay retenciones justificadas por daños o impagos.
Las retenciones justificadas
El propietario solo puede retener una cantidad con justificantes: presupuestos, facturas o un inventario comparativo que muestre daños imputables al inquilino (más allá del desgaste normal). Una retención a tanto alzado sin documentar es rebatible.
El inventario de entrada y de salida es aquí la pieza clave: sin él, probar un daño resulta muy difícil.
La penalización por demora
Si el propietario supera el plazo legal de devolución, la fianza pendiente se incrementa con una penalización igual al 10 % de la renta mensual sin gastos por cada mes de retraso iniciado. Vigilar los vencimientos y preparar el cálculo con antelación evita este sobrecoste.
Preguntas frecuentes
- ¿Puede usarse la fianza para pagar el último mes de alquiler?
- No. El inquilino no puede decidir imputar la fianza a su último alquiler: la fianza cubre posibles incumplimientos constatados a la salida y se devuelve tras el inventario de salida.
- ¿Qué hacer si los daños superan el importe de la fianza?
- El propietario conserva la fianza y puede reclamar el resto al inquilino, con justificantes. En caso de desacuerdo, pueden acudir a la comisión departamental de conciliación y luego al juez.
- ¿Es obligatoria la fianza?
- No es obligatoria, pero se recomienda encarecidamente. Si se prevé, su importe debe respetar el límite legal (1 mes sin amueblar, 2 meses amueblado).