Wie erfahre ich, ob meine Wohnung von einer Bindung betroffen ist?

Konsultieren Sie die Liste der Gemeinden in zone tendue und die lokalen Verordnungen zur Begrenzung des Mietniveaus. Die großen Ballungsräume unter Druck sind am stärksten betroffen.

Was riskiert ein Vermieter, der die Obergrenze überschreitet?

Der Mieter kann die Mietsenkung und die Erstattung des zu viel Gezahlten verlangen; die Verwaltung kann bei Begrenzung des Mietniveaus zudem ein Bußgeld verhängen.

Ist der complément de loyer frei wählbar?

Nein. Er muss tatsächlich außergewöhnlichen Merkmalen in Komfort oder Lage entsprechen, die nicht bereits im loyer de référence berücksichtigt sind, und im Streitfall belegbar bleiben.

Mietpreisbindung: zones tendues, Obergrenzen und complément

Aktualisiert am 6. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit

In Gebieten, in denen die Wohnungsnachfrage das Angebot weit übersteigt, ist die Mietfestlegung nicht frei. Zwei Instrumente bestehen nebeneinander: die Begrenzung der Mietentwicklung in zone tendue (angespanntes Gebiet) und die Begrenzung des Mietniveaus in bestimmten Großstädten. Eine zu hohe Miete setzt sich einer Klage des Mieters aus.

Zone tendue: wovon reden wir?

Zones tendues sind per Dekret gelistete Gemeinden, in denen das Wohnungsangebot strukturell unzureichend ist. Sie eröffnen besondere Regeln: Begrenzung der Mietentwicklung, verkürzte Kündigungsfrist des Mieters (ein Monat) und mitunter eine Steuer auf leerstehende Wohnungen.

Die Begrenzung der Entwicklung bei Neuvermietung

In zone tendue darf die Miete bei einem Mieterwechsel grundsätzlich nicht die des vorherigen Mieters, angepasst um den IRL, übersteigen. Es gibt Ausnahmen (kürzlich durchgeführte Verbesserungsarbeiten, offensichtlich zu niedrig angesetzte Miete).

Die Begrenzung des Mietniveaus

Manche Städte (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier … je nach geltenden Verordnungen) wenden zusätzlich eine Begrenzung des Mietniveaus an: Die Miete pro Quadratmeter muss innerhalb einer Spanne um einen per Verordnung festgelegten loyer de référence (Referenzmiete) bleiben, mit einer Obergrenze (loyer de référence majoré, erhöhte Referenzmiete).

Der complément de loyer

Über den loyer de référence majoré hinaus darf der Vermieter einen complément de loyer (Mietzuschlag) nur hinzufügen, wenn die Wohnung außergewöhnliche Merkmale in Komfort oder Lage aufweist, die zu belegen sind. Ein ungerechtfertigter Zuschlag kann angefochten und dem Mieter erstattet werden.

Häufige Fragen

Wie erfahre ich, ob meine Wohnung von einer Bindung betroffen ist?: Konsultieren Sie die Liste der Gemeinden in zone tendue und die lokalen Verordnungen zur Begrenzung des Mietniveaus. Die großen Ballungsräume unter Druck sind am stärksten betroffen.
Was riskiert ein Vermieter, der die Obergrenze überschreitet?: Der Mieter kann die Mietsenkung und die Erstattung des zu viel Gezahlten verlangen; die Verwaltung kann bei Begrenzung des Mietniveaus zudem ein Bußgeld verhängen.
Ist der complément de loyer frei wählbar?: Nein. Er muss tatsächlich außergewöhnlichen Merkmalen in Komfort oder Lage entsprechen, die nicht bereits im loyer de référence berücksichtigt sind, und im Streitfall belegbar bleiben.