Huurregulering: zones tendues, plafonds en complement
Bijgewerkt op 6 juli 2026 · 6 min leestijd
In zones waar de vraag naar woningen het aanbod ver overtreft, is het vaststellen van de huur niet vrij. Twee regelingen bestaan naast elkaar: de begrenzing van de huurevolutie in zone tendue (gespannen zone), en de begrenzing van het huurniveau in bepaalde grote steden. Een te hoge huur vaststellen stelt u bloot aan een vordering van de huurder.
Zone tendue: waarover gaat het?
De zones tendues zijn bij decreet opgesomde gemeenten waar het woningaanbod structureel ontoereikend is. Ze openen specifieke regels: begrenzing van de huurevolutie, verkorte opzegtermijn van de huurder (één maand), en soms een belasting op leegstaande woningen.
De begrenzing van de evolutie bij herverhuring
In zone tendue mag de huur bij een wisseling van huurder in beginsel niet hoger zijn dan die van de vorige huurder, geherwaardeerd met de IRL-index. Er bestaan uitzonderingen (recente verbeteringswerken, kennelijk te lage huur).
De begrenzing van het huurniveau
Sommige steden (Parijs, Rijsel, Lyon, Bordeaux, Montpellier… volgens de geldende besluiten) passen bovendien een begrenzing van het huurniveau toe: de huur per vierkante meter moet binnen een vork rond een bij besluit vastgesteld loyer de référence (referentiehuur) blijven, met een plafond (verhoogd loyer de référence).
Het complément de loyer
Boven het verhoogde loyer de référence mag de verhuurder alleen een complément de loyer (huurtoeslag) toevoegen als de woning uitzonderlijke kenmerken van comfort of ligging vertoont, te rechtvaardigen. Een ongerechtvaardigd complément kan worden aangevochten en aan de huurder terugbetaald.
Veelgestelde vragen
- Hoe weet ik of mijn woning onder een regulering valt?
- Raadpleeg de lijst van gemeenten in zone tendue en de lokale besluiten over de begrenzing van het huurniveau. De grote agglomeraties onder druk zijn het meest betrokken.
- Wat riskeert een verhuurder die het plafond overschrijdt?
- De huurder kan de verlaging van de huur en de terugbetaling van het te veel betaalde vragen; de administratie kan bovendien een boete opleggen bij begrenzing van het huurniveau.
- Is het complément de loyer vrij?
- Nee. Het moet overeenstemmen met werkelijk uitzonderlijke kenmerken van comfort of ligging, die nog niet in het loyer de référence zijn verrekend, en verdedigbaar blijven bij betwisting.