Locazione stagionale e meublé de tourisme: regole e fiscalità
Aggiornato il 24 agosto 2026 · 8 min di lettura
Affittare un alloggio per brevi periodi a una clientela di passaggio — il meublé de tourisme (alloggio turistico arredato) — segue regole proprie, distinte dalla locazione classica: limite di durata per una residenza principale, dichiarazione in comune, talvolta changement d’usage (cambio di destinazione d’uso), e una fiscalità in BIC. La loi du 19 novembre 2024 (detta « loi Le Meur ») ha nettamente inasprito l’insieme. Le inadempienze espongono a sanzioni.
Il limite dei 120 giorni
Un alloggio che costituisce la résidence principale (residenza principale) del locatore non può essere affittato in meublé de tourisme per più di 120 giorni all’anno. Oltre tale limite, o per una residenza secondaria affittata tutto l’anno, si applicano obblighi rafforzati.
Dalla loi del 2024, i comuni possono abbassare questo tetto fino a 90 giorni all’anno sul proprio territorio. Verificate quindi la regola locale prima di fissare il vostro calendario di prenotazione.
Dichiarazione e numero di registrazione
Molti comuni impongono una dichiarazione preventiva al comune e il rilascio di un numero di registrazione da riportare negli annunci. Questo numero consente alle piattaforme e ai comuni di controllare il rispetto dei tetti.
La loi del 2024 estende progressivamente questo obbligo di registrazione a tutto il territorio, tramite una procedura telematica nazionale. A termine, ogni meublé de tourisme dovrà quindi disporre di un numero, e non solo nelle zone che già lo imponevano.
Il changement d’usage
Nelle zone tendue, trasformare un alloggio (residenza secondaria o bene dedicato) in meublé de tourisme può richiedere un’autorizzazione di changement d’usage rilasciata dal comune, talvolta con una compensazione. Affittare senza tale autorizzazione espone a pesanti sanzioni.
La loi del 2024 rafforza gli strumenti dei sindaci: quote di autorizzazioni, settori riservati alla résidence principale nel piano urbanistico locale, e possibile abbassamento del tetto di pernottamenti. Anche i poteri di controllo e sanzione dei comuni vengono ampliati.
La fiscalità in BIC
I redditi da meublé de tourisme rientrano nei bénéfices industriels et commerciaux (BIC, utili industriali e commerciali). Al micro-BIC, la deduzione forfettaria e il tetto di ricavi dipendono ora dalla classificazione dell’arredato:
- meublé de tourisme non classificato: deduzione del 30 %, fino a 15 000 € di ricavi annui;
- meublé de tourisme classificato: deduzione del 50 %, fino a 77 700 € di ricavi annui.
Cosa ha cambiato la loi del 2024
La loi du 19 novembre 2024 ha ridotto le deduzioni del micro-BIC (erano del 50 % per il non classificato e del 71 % per il classificato), avvicinando la fiscalità del meublé de tourisme a quella della locazione non arredata. Il regime reale, che permette di dedurre le spese effettive e di ammortizzare il bene, diventa quindi ancora più interessante da confrontare.
La loi introduce anche un requisito di prestazione energetica: un DPE (diagnostic de performance énergétique, attestato di prestazione energetica) è ora richiesto per i meublés de tourisme, con un livello minimo che si inasprirà progressivamente entro il 2034. Tra fiscalità, registrazione generalizzata e DPE, meglio anticipare prima di lanciarsi.
Domande frequenti
- Quanti giorni si può affittare la propria residenza principale in stagionale?
- 120 giorni all’anno al massimo in linea di principio — ma dalla loi del 2024, un comune può abbassare questo tetto fino a 90 giorni. Oltre il limite applicabile, l’alloggio non è più considerato résidence principale e le regole cambiano.
- Bisogna dichiarare una locazione stagionale al comune?
- In molti comuni sì: sono richiesti una dichiarazione preventiva e un numero di registrazione da riportare negli annunci. La loi del 2024 estende progressivamente questa registrazione a tutto il territorio; in zone tendue può essere richiesto anche un changement d’usage.
- Come sono tassati i redditi di una locazione stagionale?
- In BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Al micro-BIC, la deduzione è del 30 % per un meublé non classificato (fino a 15 000 € di ricavi) e del 50 % per un meublé classificato (fino a 77 700 €). Il regime reale, con ammortamento, è spesso più vantaggioso.