Arrendamento sazonal e meublé de tourisme: regras e fiscalidade
Atualizado em 24 de agosto de 2026 · 8 min de leitura
Arrendar uma habitação por curtas durações a uma clientela de passagem — o meublé de tourisme (alojamento turístico mobilado) — obedece a regras próprias, distintas do arrendamento clássico: limite de duração para uma residência principal, declaração na câmara, por vezes changement d’usage, e uma fiscalidade em BIC. A loi de 19 de novembro de 2024 (dita loi Le Meur) veio endurecer claramente o conjunto. Os incumprimentos expõem a coimas.
O limite dos 120 dias
Uma habitação que constitui a residência principal do arrendador não pode ser arrendada em meublé de tourisme mais de 120 dias por ano. Acima disso, ou para uma residência secundária arrendada todo o ano, aplicam-se obrigações reforçadas.
Desde a loi de 2024, os municípios podem reduzir este limite até 90 dias por ano no seu território. Verifique, por isso, a regra local antes de fixar o seu calendário de reservas.
Declaração e número de registo
Muitos municípios impõem uma declaração prévia na câmara e a atribuição de um número de registo a figurar nos anúncios. Este número permite às plataformas e aos municípios controlar o respeito dos limites.
A loi de 2024 generaliza progressivamente esta obrigação de registo a todo o território, através de um procedimento eletrónico nacional. A prazo, todo o meublé de tourisme deverá assim dispor de um número, e não apenas nas zonas que já o exigiam.
O changement d’usage
Nas zonas tensas, transformar uma habitação (residência secundária ou imóvel dedicado) em meublé de tourisme pode exigir uma autorização de changement d’usage (mudança de uso) concedida pela câmara, por vezes com uma compensação. Arrendar sem essa autorização expõe a pesadas coimas.
A loi de 2024 reforça os instrumentos dos presidentes de câmara: quotas de autorizações, setores reservados à residência principal no plano local de urbanismo, e possível redução do limite de noites. Os poderes de controlo e de sanção dos municípios foram igualmente ampliados.
A fiscalidade em BIC
Os rendimentos de meublé de tourisme enquadram-se nos bénéfices industriels et commerciaux (BIC, lucros industriais e comerciais). No micro-BIC, a dedução fixa e o limiar de receitas dependem agora da classificação do mobilado:
- meublé de tourisme não classificado: dedução de 30 %, até 15 000 € de receitas anuais;
- meublé de tourisme classificado: dedução de 50 %, até 77 700 € de receitas anuais.
O que mudou com a loi de 2024
A loi de 19 de novembro de 2024 reduziu as deduções do micro-BIC (eram de 50 % para o não classificado e de 71 % para o classificado), aproximando a fiscalidade do meublé de tourisme da do arrendamento não mobilado. O regime real, que permite deduzir os encargos reais e amortizar o imóvel, torna-se ainda mais interessante a comparar.
A loi introduz também uma exigência de desempenho energético: um diagnóstico de performance energética (DPE) é agora obrigatório para os meublés de tourisme, com um nível mínimo que se irá endurecendo progressivamente até 2034. Entre a fiscalidade, o registo generalizado e o DPE, é melhor antecipar antes de avançar.
Perguntas frequentes
- Quantos dias se pode arrendar a residência principal em sazonal?
- 120 dias por ano no máximo, em princípio — mas desde a loi de 2024, um município pode reduzir este limite até 90 dias. Acima do limite aplicável, a habitação deixa de ser considerada residência principal e as regras mudam.
- É preciso declarar um arrendamento sazonal na câmara?
- Em muitos municípios, sim: uma declaração prévia e um número de registo são exigidos e devem figurar nos anúncios. A loi de 2024 generaliza progressivamente este registo a todo o território; em zona tensa, um changement d’usage também pode ser requerido.
- Como são tributados os rendimentos de um arrendamento sazonal?
- Em BIC (bénéfices industriels et commerciaux). No micro-BIC, a dedução é de 30 % para um mobilado não classificado (até 15 000 € de receitas) e de 50 % para um mobilado classificado (até 77 700 €). O regime real, com amortização, é muitas vezes mais vantajoso.