Loyer sous-évalué : le réévaluer au renouvellement du bail
Mis à jour le 3 septembre 2026 · 6 min de lecture
Un loyer figé depuis des années peut finir nettement en dessous du marché. La loi permet de le réévaluer, mais uniquement à l'échéance du bail et selon une procédure stricte — à ne pas confondre avec la révision annuelle par l'IRL, qui suit simplement l'indice.
Réévaluation ou révision : deux mécanismes distincts
La révision annuelle (IRL) ajuste le loyer chaque année dans la limite de l'indice — elle est modeste et automatique si une clause le prévoit. La réévaluation pour sous-évaluation manifeste, elle, permet un rattrapage plus important, mais seulement au renouvellement du bail et à condition de le prouver.
Prouver la sous-évaluation manifeste
Le bailleur doit démontrer que le loyer est manifestement inférieur à celui des logements comparables du voisinage. Il faut produire des références de loyers : au moins trois (six dans les grandes agglomérations) portant sur des logements similaires (surface, époque, confort, localisation).
En zone d'encadrement des loyers, la réévaluation reste par ailleurs plafonnée par le loyer de référence majoré.
La procédure et le préavis
La proposition de nouveau loyer doit être notifiée au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail (par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice), en indiquant le loyer proposé et les références qui le justifient.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge. Sans accord ni saisine, le bail est reconduit à l'ancien loyer.
Une hausse étalée dans le temps
Quand la réévaluation est acceptée ou validée, la hausse ne s'applique pas d'un coup si elle est importante : elle est échelonnée par tiers ou par sixième selon l'ampleur de l'augmentation et la durée du bail, pour protéger le locataire d'un choc brutal.
Questions fréquentes
- Peut-on augmenter fortement le loyer en cours de bail ?
- Non. En cours de bail, seule la révision annuelle par l’IRL est possible (si une clause le prévoit). La réévaluation pour sous-évaluation ne peut intervenir qu’au renouvellement, à l’échéance du bail.
- Combien de références de loyers faut-il fournir ?
- Au moins trois références de logements comparables, et six dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants. Elles doivent être récentes et porter sur des biens réellement similaires.
- Le locataire peut-il refuser la réévaluation ?
- Oui. En cas de désaccord, la commission de conciliation puis le juge tranchent. À défaut d’accord ou de saisine dans les délais, le bail se reconduit à l’ancien loyer.