Permis de louer (permiso de alquiler): autorización y declaración de puesta en alquiler
Actualizado el 24 de agosto de 2026 · 6 min de lectura
Nacido de la loi ALUR (ley francesa de acceso a la vivienda), el « permis de louer » (permiso de alquiler) permite a ciertos municipios controlar el estado de las viviendas antes de su puesta en alquiler, para luchar contra la vivienda indigna. No se aplica en todas partes: solo están afectadas las zonas designadas por deliberación municipal. Pero cuando se aplica, alquilar sin haber cumplido el trámite expone a una multa. Estos son los dos dispositivos y cómo respetarlos.
Dos dispositivos que no hay que confundir
El « permis de louer » engloba en realidad dos regímenes distintos, que cada EPCI (intercomunalidad francesa) o municipio puede instaurar en todo o parte de su territorio.
La déclaration de mise en location (declaración de puesta en alquiler, artículo L. 634-1 del Code de la construction et de l'habitation, Código de la construcción y la vivienda) es un simple régimen declarativo: el arrendador informa al ayuntamiento después de haber alquilado. La autorisation préalable de mise en location (autorización preliminar de puesta en alquiler, artículo L. 635-1) es más exigente: el arrendador debe obtener una autorización antes de firmar el contrato.
La déclaration de mise en location (declaración de puesta en alquiler)
En una zona sujeta a declaración, el arrendador presenta una declaración en el ayuntamiento (formulario Cerfa específico) en los quince días siguientes a la firma del contrato de alquiler. Se le entrega un justificante de recepción.
Este justificante debe entregarse al inquilino y adjuntarse, en su caso, al expediente de solicitud de ayuda a la vivienda (APL, ayuda al alquiler francesa). La declaración no implica un control previo de la vivienda: es un trámite de seguimiento, pero su omisión está sancionada.
La autorisation préalable (autorización preliminar, « permis de louer »)
En una zona sujeta a autorización, el trámite se realiza antes de la puesta en alquiler: el arrendador presenta una solicitud (formulario Cerfa) acompañada del expediente de diagnóstico técnico de la vivienda. La administración dispone de un mes para pronunciarse; su silencio durante más de un mes equivale a una autorización tácita.
La autoridad puede conceder la autorización, condicionarla a la realización de obras, o denegarla si la vivienda presenta un riesgo para la seguridad o la salud de los ocupantes. La autorización debe adjuntarse al contrato de alquiler y renovarse en cada nueva puesta en alquiler: está vinculada a la vivienda y al inquilino, no se adquiere de una vez por todas.
Qué viviendas y qué zonas
El dispositivo no es nacional: se aplica únicamente en los sectores delimitados por una deliberación del EPCI o del municipio, generalmente barrios de vivienda antigua o degradada. Para saber si una vivienda está afectada, lo más seguro es informarse en el ayuntamiento o en la intercomunalidad.
- están afectadas las nuevas puestas en alquiler y los realquileres a un nuevo inquilino;
- la simple renovación o prórroga del contrato con el mismo inquilino no está afectada;
- algunos alquileres (vivienda social, vivienda convenida, alojamiento turístico amueblado) pueden quedar excluidos según la deliberación local.
Sanciones y buenas prácticas
Alquilar sin haber presentado la declaración, o sin autorización en una zona que la exige, expone a una multa administrativa impuesta por el préfet (prefecto, representante del Estado en el departamento): hasta 5 000 €, y hasta 15 000 € en caso de nuevo incumplimiento o de puesta en alquiler pese a una denegación.
En la práctica: comprueba la zonificación antes de publicar tu anuncio, prepara el expediente de diagnóstico técnico (condiciona la autorización) y anticipa el plazo de un mes de la autorización preliminar para no retrasar la entrada del inquilino.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo saber si mi vivienda está sujeta al permis de louer (permiso de alquiler)?
- El dispositivo solo se aplica en las zonas delimitadas por el EPCI o el municipio. Infórmate en tu ayuntamiento o en tu intercomunalidad, que indican los sectores afectados y el régimen aplicable (declaración o autorización preliminar).
- ¿Hay que renovar el permis de louer con cada inquilino?
- Sí. Tanto la autorización preliminar como la declaración son válidas para una puesta en alquiler concreta: deben renovarse con cada nuevo contrato con un nuevo inquilino. La simple renovación del contrato con el inquilino ya instalado no está afectada.
- ¿Qué se arriesga al alquilar sin el permis de louer?
- El préfet puede imponer una multa de hasta 5 000 € en caso de falta de declaración o autorización, elevada a 15 000 € en caso de reincidencia o de puesta en alquiler pese a una denegación. No obstante, el contrato de alquiler sigue siendo válido entre las partes.