Permis de louer (pozwolenie na wynajem): autoryzacja i deklaracja najmu

Dwa mechanizmy, których nie należy mylić

„Permis de louer” obejmuje w rzeczywistości dwa odrębne reżimy, które każda gmina lub EPCI może wprowadzić na całym lub części swojego terytorium.

Déclaration de mise en location (deklaracja najmu, artykuł L. 634-1 Code de la construction et de l’habitation — kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa) to prosty reżim deklaratywny: wynajmujący informuje urząd gminy po wynajęciu lokalu. Autorisation préalable de mise en location (uprzednia autoryzacja najmu, artykuł L. 635-1) jest bardziej wymagająca: wynajmujący musi uzyskać zgodę przed podpisaniem umowy najmu.

Déclaration de mise en location (deklaracja najmu)

W strefie objętej deklaracją wynajmujący składa deklarację w urzędzie gminy (dedykowany formularz Cerfa) w ciągu piętnastu dni od podpisania umowy najmu. Otrzymuje potwierdzenie odbioru (récépissé).

To potwierdzenie musi zostać przekazane najemcy i dołączone, w stosownych przypadkach, do wniosku o APL (aide personnalisée au logement — pomoc mieszkaniową). Deklaracja nie uruchamia wcześniejszej kontroli lokalu: to formalność ewidencyjna, ale jej brak jest karany.

Autorisation préalable (uprzednia autoryzacja, „permis de louer”)

W strefie objętej autoryzacją procedura odbywa się przed wynajęciem lokalu: wynajmujący składa wniosek (formularz Cerfa) wraz z dossier de diagnostic technique (dokumentacją diagnostyki technicznej) mieszkania. Administracja ma miesiąc na wydanie decyzji; jej milczenie przez ponad miesiąc oznacza autoryzację dorozumianą.

Organ może wydać autoryzację, uzależnić ją od wykonania prac, lub odmówić, jeśli mieszkanie stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa lub zdrowia mieszkańców. Autoryzacja musi być dołączona do umowy najmu i odnawiana przy każdym nowym wynajęciu — jest związana z lokalem i najemcą, a nie nabyta raz na zawsze.

Które lokale i które strefy

Mechanizm nie obowiązuje w całym kraju: dotyczy wyłącznie sektorów wyznaczonych uchwałą EPCI lub gminy, zazwyczaj dzielnic ze starą lub zdegradowaną zabudową. Aby sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta obowiązkiem, najpewniej jest zapytać w urzędzie gminy lub w EPCI.

• dotyczy nowych wynajmów oraz ponownego wynajęcia nowemu najemcy;
• zwykłe przedłużenie lub odnowienie umowy z tym samym najemcą nie jest objęte obowiązkiem;
• niektóre wynajmy (logement social — mieszkanie socjalne, logement conventionné — mieszkanie objęte umową z państwem, meublé de tourisme — umeblowany lokal turystyczny) mogą być wyłączone zgodnie z lokalną uchwałą.

Kary i dobre praktyki

Wynajem bez złożenia deklaracji lub bez autoryzacji w strefie, gdzie jest ona wymagana, naraża na grzywnę administracyjną nakładaną przez préfet (prefekta): do 5 000 €, a do 15 000 € w przypadku ponownego naruszenia lub wynajęcia mimo odmowy.

W praktyce: sprawdź strefowanie przed publikacją ogłoszenia, przygotuj dossier de diagnostic technique (warunkuje on autoryzację) i uwzględnij miesięczny termin uprzedniej autoryzacji, aby nie opóźnić wprowadzenia się najemcy.

Najczęstsze pytania

Jak sprawdzić, czy moje mieszkanie podlega permis de louer?

Mechanizm obowiązuje wyłącznie w strefach wyznaczonych przez EPCI lub gminę. Zapytaj w urzędzie gminy lub w EPCI, które wskażą objęte sektory i obowiązujący reżim (deklaracja lub uprzednia autoryzacja).

Czy permis de louer trzeba powtarzać przy każdym najemcy?

Tak. Zarówno uprzednia autoryzacja, jak i deklaracja dotyczą konkretnego wynajęcia: trzeba je odnawiać przy każdej nowej umowie z nowym najemcą. Zwykłe odnowienie umowy z obecnym najemcą nie jest objęte obowiązkiem.

Co grozi za wynajem bez permis de louer?

Préfet może nałożyć grzywnę do 5 000 € za brak deklaracji lub autoryzacji, podwyższoną do 15 000 € w razie recydywy lub wynajęcia mimo odmowy. Umowa najmu pozostaje jednak ważna między stronami.