Plus-value immobilière du bailleur : calcul, abattements et exonérations
Mis à jour le 20 août 2026 · 7 min de lecture
Lorsqu'un bailleur revend un logement mis en location, le gain réalisé est soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière — contrairement à la vente d'une résidence principale, exonérée. Le montant dépend surtout de la durée de détention. Voici comment l'estimer et les cas où l'impôt tombe à zéro.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, chacun pouvant être corrigé.
Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (droits, honoraires de notaire) — au réel ou par un forfait de 7,5 % — et des travaux d'amélioration, au réel sur justificatifs ou par un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Le prix de vente, lui, peut être diminué de certains frais (diagnostics, mainlevée d'hypothèque).
Le taux d'imposition
La plus-value nette est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements.
Une surtaxe s'applique en plus sur la fraction de plus-value imposable supérieure à 50 000 € : de 2 % à 6 % selon le montant. Le notaire calcule l'impôt et le prélève directement sur le prix lors de la vente.
Les abattements pour durée de détention
Aucun abattement ne s'applique avant six ans de détention. Ensuite, plus vous conservez le bien longtemps, plus l'abattement réduit la plus-value imposable — et les cadences diffèrent entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :
- impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, soit une exonération totale au bout de 22 ans ;
- prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année, soit une exonération totale au bout de 30 ans.
Les principaux cas d'exonération
Plusieurs situations effacent l'impôt, parfois avant même les seuils de durée :
- la détention du bien depuis plus de 22 ans (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociaux) ;
- la première vente d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et remploie le prix pour l'acheter dans les vingt-quatre mois ;
- un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € ;
- la vente au profit d'un organisme de logement social, sous conditions.
Location meublée et SCI : des règles différentes
En location meublée (LMNP), la vente relève du régime des plus-values des particuliers, comme en location vide — mais depuis 2025, les amortissements déduits pendant l'exploitation sont réintégrés dans le calcul, ce qui augmente la plus-value imposable.
Une SCI à l'impôt sur le revenu suit le même régime que les particuliers. En revanche, une SCI à l'impôt sur les sociétés relève de la plus-value professionnelle, sans abattement pour durée de détention et avec réintégration des amortissements : un régime souvent bien plus lourd à la revente.
Questions fréquentes
- La vente d'un bien loué est-elle toujours imposable ?
- Pas systématiquement. L'impôt disparaît notamment après 22 ans de détention (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociaux), pour un prix inférieur ou égal à 15 000 €, ou dans le cadre de la première vente destinée à financer l'achat de sa résidence principale.
- Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value ?
- Le notaire établit le calcul, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration. Vous n'avez pas à l'avancer, mais la plus-value doit être reportée sur votre déclaration de revenus l'année suivante.
- Les travaux augmentent-ils la plus-value ?
- Au contraire : les travaux d'amélioration majorent le prix d'acquisition et réduisent donc la plus-value imposable, au réel sur factures ou via le forfait de 15 % après cinq ans de détention. Les dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers ne sont toutefois pas cumulables.