فائض القيمة العقاري للمُؤجِّر: الحساب، التخفيضات، والإعفاءات

كيف يُحتسب فائض القيمة

فائض القيمة الخاضع للضريبة هو الفرق بين ثمن البيع وثمن الاقتناء، ويمكن تصحيح كلٍّ منهما.

يُرفع ثمن الاقتناء بمصاريف الاقتناء (الرسوم وأتعاب الموثّق notaire) — بالقيمة الحقيقية أو بمعدل جزافي قدره 7,5٪ — وبأشغال التحسين، بالقيمة الحقيقية بموجب مستندات مثبتة أو بمعدل جزافي قدره 15٪ إذا كان العقار مملوكًا منذ أكثر من خمس سنوات. أما ثمن البيع فيمكن تخفيضه ببعض المصاريف (الفحوص الفنية، رفع الرهن).

معدل الضريبة

يخضع صافي فائض القيمة لضريبة قدرها 19٪ بعنوان ضريبة الدخل (impôt sur le revenu)، تُضاف إليها 17,2٪ من الاقتطاعات الاجتماعية (prélèvements sociaux)، أي 36,2٪ قبل التخفيضات.

وتُطبَّق ضريبة إضافية على الجزء من فائض القيمة الخاضع للضريبة الذي يتجاوز 50 000 €: من 2٪ إلى 6٪ حسب المبلغ. ويتولى الموثّق (notaire) احتساب الضريبة واقتطاعها مباشرة من الثمن عند البيع.

التخفيضات حسب مدة الحيازة

لا يُطبَّق أي تخفيض قبل ست سنوات من الحيازة. وبعد ذلك، كلما احتفظت بالعقار مدة أطول، خفّض التخفيض فائض القيمة الخاضع للضريبة — وتختلف الوتيرة بين ضريبة الدخل والاقتطاعات الاجتماعية:

• ضريبة الدخل (impôt sur le revenu): 6٪ سنويًا من السنة السادسة إلى السنة الحادية والعشرين، ثم 4٪ في السنة الثانية والعشرين، أي إعفاء كامل بعد 22 سنة؛
• الاقتطاعات الاجتماعية (prélèvements sociaux): 1,65٪ سنويًا من السنة السادسة إلى السنة الحادية والعشرين، و1,60٪ في السنة الثانية والعشرين، ثم 9٪ سنويًا من السنة الثالثة والعشرين إلى السنة الثلاثين، أي إعفاء كامل بعد 30 سنة.

أهم حالات الإعفاء

تُلغي عدة حالات الضريبة، أحيانًا حتى قبل بلوغ عتبات المدة:

• حيازة العقار منذ أكثر من 22 سنة (ضريبة الدخل) أو 30 سنة (الاقتطاعات الاجتماعية)؛
• أول بيع لمسكن غير السكن الرئيسي، عندما لا يكون البائع قد امتلك سكنه الرئيسي خلال السنوات الأربع السابقة ويعيد استعمال الثمن لشرائه في غضون أربعة وعشرين شهرًا؛
• ثمن بيع يقل عن 15 000 € أو يساويه؛
• البيع لصالح هيئة للسكن الاجتماعي، ضمن شروط محددة.

التأجير المفروش وSCI: قواعد مختلفة

في التأجير المفروش (LMNP)، يخضع البيع لنظام فائض قيمة الأفراد، كما في التأجير الفارغ — لكن منذ 2025، تُعاد الإهلاكات المخصومة خلال الاستغلال إلى الحساب، ما يرفع فائض القيمة الخاضع للضريبة.

وتتبع SCI الخاضعة لضريبة الدخل (impôt sur le revenu) النظام نفسه المطبَّق على الأفراد. أما SCI الخاضعة لضريبة الشركات (impôt sur les sociétés) فتخضع لفائض القيمة المهني، دون تخفيض حسب مدة الحيازة ومع إعادة إدماج الإهلاكات: نظام غالبًا ما يكون أثقل بكثير عند إعادة البيع.

الأسئلة الشائعة

هل بيع عقار مُؤجَّر خاضع للضريبة دائمًا؟

ليس بصفة منهجية. تنعدم الضريبة خصوصًا بعد 22 سنة من الحيازة (ضريبة الدخل) أو 30 سنة (الاقتطاعات الاجتماعية)، أو عند ثمن يقل عن 15 000 € أو يساويه، أو في إطار أول بيع مخصص لتمويل شراء السكن الرئيسي.

من يحتسب ضريبة فائض القيمة ويدفعها؟

يتولى الموثّق (notaire) إعداد الحساب، ويقتطع الضريبة من ثمن البيع ويؤدّيها للإدارة. فلا تحتاج إلى تسبقتها، لكن يجب إدراج فائض القيمة في تصريحك بالدخل في السنة الموالية.

هل ترفع الأشغال فائض القيمة؟

على العكس: تُرفع أشغال التحسين ثمن الاقتناء فتخفّض بذلك فائض القيمة الخاضع للضريبة، بالقيمة الحقيقية بموجب فواتير أو عبر المعدل الجزافي 15٪ بعد خمس سنوات من الحيازة. غير أن النفقات المخصومة سلفًا من مداخيلك العقارية لا يمكن الجمع بينها.